【大行观察】内地启动房产税试点 摩通称对房市没长期实质性影响

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中国在推动“共同富裕”下，被形容内地房市最大的税改-“房产税试点征收”终于启动，意味着房地产圈的暴富时代或许已经过去。中国人大常委会上周五（22日）通过授权国务院在部分地区（初步约涉10城市）展开房产税试点工作，征税对象包括居住用、非居住用等各类物业，不包含农村宅基地。试点期限为5年。

外界普遍认为，政策将成为打击房市泡沫的有效武器，首当其冲的会是有多套房产的炒房客，而冲击最大的在一、二线城市如杭州、宁波及深圳等，由于征收房产税难免对当地房市造成一定短期影响，而一、二线城市财政一般不会过于倚重卖地收入，以此作征税的先行试点相信是避免造成太大冲击。

有关房地产税具体的征税范围、征税物件、税率等细节仍未知，但此前上海、重庆早在2011年率先试点征收房地产税。上海是针对第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分征收房产税；重庆则以豪宅群体作为征收对象。两市试点以来，相关税收都不多，对抑制房价并未起到作用。

摩根大通发表报告指出，征收房产税的试点启动，可以预期部分房企短期股价将呈弱势，但国家领导人就事件表态后，相信股价疲软不会持续太久，随着下月更多信贷寛松的消息浮现，内房板块或重回7月中旬的水平，即升幅约一成，相当于5.5倍市盈率，摩通建议低捞中国海外(00688.HK)、华润置地(01109.HK)及龙湖(00960.HK)。

摩通认为，由于房产税试点期限持续5年，意味全国房产税的立法和实施将推迟至2026年后，令整项程序有更清晰的时间表。由于税改尚未有细节，各大城市执行情况可能不尽相同，但原则应该与上海及重庆相似，即针对持有多户的业主，需要支付房产税的家庭百分比或低于一成，税率可能低于1.2%（实质税率介乎0.3-0.5%）。然而，随着试点范围扩大，该行认为税负可能逐步提高，但不担心征税会导致资产通缩。

摩通估计，首批征税的试点城市可能包括浙江（杭州/宁波）、深圳、海南、苏州、济南等，最快明年开始征税，故此更多税改细节料今年底前披露，尽管征税短期影响部分城市的房市表现，但应该不会造成长期实质性的影响，对上海及重庆这类大城市，供需因素在房市扮演更吃重的角色。

摩通预计，未来数月对房市信贷宽松措施将持续推出，特别是楼宇抵押贷款方面，根据贝壳代房统计，10月份全国90大中城市平均首套房的抵押贷款利率下降了1个基点，降至5.73%，为今年首次录得跌幅，下降趋势应持续到今年第四季度。另外，内房开发商按年销售的跌幅由9月的29%缩减至10月的10-20%，按月销售表现亦有改善，但摩通指第四季内房销情仍会录得按年下跌，原因是去年基数高、房市仍然疲软，以及宽松信贷对提振市场氛围的滞后。

对于今轮内房股掀起的反弹浪，摩通认为于物管股更加值博，过去一至两个月，物管股表现与内房股走势相若，但物管行业负面消息更少，股价反弹应更具持续性，该行预计未来两至三个物管股可反弹两成，相当市盈率由24倍回升到28-30倍，推荐碧桂园服务(06098.HK)、华润万象(01209.HK)及世茂服务(00873.HK)。
 

文：小平