中原建业：业绩再创新高，代建业务引领行业，股价暴涨48.8%

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日期：2022年3月22日 上午11:00編輯：Sukie

前言：

2022年3月15日，中原建业（09982.HK）递交了2021年全年“成绩单”。据财报显示，2021年，中原建业经营业绩再创新高，新拓展面积、合同销售、净利润、净利润率相较去年同期仍保持较高同比增长。这充分彰显了代建行业这一高增长赛道前景可期，亦反映中原建业自身在行业核心竞争力及优势。

良好的业绩表现，也让中原建业获得资本市场高度认可及追捧。截至2022年3月16日至18日收盘，中原建业股价累计涨幅高达48.8%，位居港股房地产涨幅榜前列。

放眼全国，积极多元外拓，引领行业

在房地产“黑铁时代”下，土地成本高企、融资环境收紧导致房企资源压力上升，代建模式则成为房企应对多变市场环境、激烈竞争、分散风险最为重要的选择。

与此同时，随着新基建、新城镇化发展、中部地区高质量发展等新政陆续出台及落地，很大程度上扩大了代建行业的规模和市场容量。

在此背景之下，以中原建业为代表的头部代建企业，顺应时代发展的同时，依托轻资产模式使得公司得以实现低杠杆下的业务快速扩张，领跑全国。

中原建业依托自身在资源整合、品牌、管控、产品、运营、物业服务等方面拥有较强优势，以河南郑州大本营为核心，向周边500公里范围内的大中原地区开展代建业务，并通过轻资产模式及多元业务模式，逐步将品牌向全国各大输出，保障企业规模和利润的稳健发展，并不断凸显公司抗周期、抗风险的属性。

据财报显示，2021年，中原建业在全国新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1,002.2万平方米，同比增长16.7%。其中，在管项目的合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积626.2万平方米，同比增长9.8%，保持行业内第一。

多元业务模式方面，中原建业积极推进政府代建和资本代建的拓展步伐，以继续巩固多元业务优势。截至2021年12月31日，中原建业新签约政府代建项目6个，合约建筑面积79万平方米；新签资本代建项目1个，合约建筑面积20万平方米。

在积极多元外拓协调发力之下，中原建业在中部地区房地产代建龙头地位进一步提升。

截至2021年12月31日，在管项目261个，同比增长26.7%，在管项目建筑总面积约3,097.4万平方米，同比增长21.3%。其中，项目已成功覆盖至河北、陕西、山西、安徽、海南、新疆等多个省份。截至2021年12月31日，中原建业已在119个市县开展业务，包括河南省内100个市县、省外19个市县。其中省外代建业务服务渗透率飞速提升，2021年省外新签约面积高达130万平方米，同比增长40%，省外在管面积同比增长95.6%至259万平方米。

放眼全国，积极多元外拓的中原建业，拥有了丰厚储备，未来业绩高增长势头有望继续保持。

截至2021年12月31日，中原建业预计可售面积为1,500万平方米，可预售货值高达900亿元。

业绩再创新高，高盈利属性不断凸显

2021年，中原建业继续占据市场领导地位优势的同时，经营业绩继续保持高增长，财务状况更加稳健。

2021年中原建业收入为人民币13.01亿元（单位下同），同比增长13%；归属股东净利润为7.7亿元，同比增长13%。其中，营业收入及净利润均创出历史新高。

除此之外，高去化率及高溢价率不断凸显了中原建业高盈利属性。2021年，中原建业净利率为59.2%，略高于去年同期，继续领跑全行业。目前，港股上市另一家代建企业绿景管理控股，净利率在25%左右水平，显然逊色于中原建业不少。

中原建业拥有业内如此之高的盈利水平，主要得益于中原建业全产业链自行运营的业务模式、因规模经济和地理优势带来的成本效益，以及中原建业标准化和透明费率形成的定价能力和卓越的管理能力，让公司拥有远超行业标准的产品和服务，进而带来不断重复合作的客户。

2021年，中原建业在管项目从签约到首期开盘平均只需6.8个月，平均项目现金流回正周期只需10.8个月，项目平均利润水平高达8.6%。此外，2021年中原建业项目重复合作率为64%，累计合作伙伴多达177个。

更为重要的是，与传统的房地产开发方式相比，轻资产模式的代建模式不仅收益率更高，现金流及负债端更加稳健，投资风险自然也就更加小。目前，在代建行业中，论哪家上市代建企业现金流及负债端最为稳健，非中原建业莫属。

在现金流方面，得益于成功登陆港交所和强劲的造血能力，2021年中原建业经营现金流保持稳健增长的同时，公司并无任何借款，现金流非常充裕。截至2021年12月31日，中原建业现金及现金等价物为19.76亿元，较去年同期3.85亿元，同比增长413.2%。充裕的现金储备，为中原建业在万亿级市场蓝海中，实现规模化、高质量发展提供了充足的弹药。

在维持充裕的现金流的同时，中原建业还拥有所有房企羡慕的极低负债水平。据财报显示，2021年中原建业并无任何重大借款，无任何重大负债及资本负担和抵押。意味着在房企融资环境四面楚歌的2021年，中原建业竟然没有一点资本负债，良好的财务状况由此可见一斑。纵观整个资本市场，此种情况也是凤毛麟角。

在稳健业绩表现及良好财务状况下，中原建业对股东回馈非常慷慨。2021年每股分红派息为0.185港元，派息比率高达62%。如此之高，派息比率同样可以傲视整个港股房地产板块。

政策暖意渐起，万亿蓝海蓄势待发

据中指院数据显示，随着房地产行业走出土地红利，迈入管理红利时代，房地产代建行业以其经营管理能力强劲、区别于传统房地产“重资产”的投资属性和远高于传统房地产业务的净利润率，将逐渐受到资本青睐，预计2030年商业代建销售额接近5万亿元。

目前，随着房地产政策暖风频现，代建业务模式有望加速渗透到整个房地产行业，而作为在行业中占据领导地位的中原建业，更是有着广阔的发展前景。

具体而言，2022年以来，多地正通过各类政策措施，支持消费者购房合理需求。重庆、赣州、菏泽等地下调商贷首付比例；多家银行通过下调房贷利率，协助市场提升购房者入市的信心。

与此同时，房企融资端，年内积极信号频现。高层在不同场合强调，既要保障房地产行业流动性改善，也要房地产企业合理资金需求得到回应。

3月2日，银保监会主席郭树清表示，地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转；3月5日，国务院李克强总理在政府工作报告中指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

政策暖风不断，不仅会进一步加快代建行业渗透步伐，还会给中原建业全国代建业务跑马圈地，提供一个很好的发展和增长空间。此外，由于我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，入局的企业并不是很多，行业集中度也相对较高，这对于中原建业横、纵向发展都提供了非常良好的竞争环境，非常有利于企业做大做强。

展望2022年，代建依旧是房地产企业穿越周期的首选，轻资产、负债低、高增长、高盈利、抗周期的中原建业，将是港股长线基金配置房地产资产的首选标的。

尾语：

受全球复杂多变的经济环境、地缘政治、个别大型房企流动性危机等因素影响，过去一年时间里，港股房地产行业投资情绪非常低迷，估值水平不断创新低。在此背景之下，中原建业二级市场投资情绪受到极大影响，股价估值已经处于业内绝对低位。

截至2022年3月18日，中原建业市盈率为4.08倍，市净率为1.35倍。与同业比较，中原建业估值存在被严重低估的情况。截至2022年3月18日，绿城管理控股市盈率为16.95倍，市净率为3.2倍。

估值被严重低估背后，中原建业却拥有非常高投资收益。截至2022年3月18日，中原建业净资产收益率（ROE）为46.7%，总资产净利率（ROA）为34.1%，股息率为7.35%。其中，ROE、ROA及股息率均位居行业前列。

基于中原建业严重被低估的情况，投行建银国际给予中原建业较高目标价，并对公司发展非常看好。

建银国际发布研报称，2021年，即使整体市况不佳，中原建业报出令人满意的业绩，维持中原建业“跑赢大市”评级，目标价为2.50港元。

该行还认为，中原建业能维持如此高股息率是由于中原建业优秀的商业模式及未有体现的估值。按建银国际的股价估算，预期中原建业与同业的绿城管理控股的差距理应会减少。

向前看，随着二级市场投资情绪回归理性，投资安全边际较高的中原建业，有望获得投行及券商更高评级和目标价，低估值情况有望快速被修复。