交付领先、融资畅通、信用良好，行业分化下碧桂园或将迎来新机会

日期：2023年3月13日 下午2:59編輯：Terry

对中国房地产企业来说，刚刚过去的2022年是极为艰难的一年，市场低迷，融资艰难，行业信心不足，但同样的形势下房企的表现却千差万别，一批民营房企因债务违约纷纷暴雷，但也有少数房企虽然付出了极大代价，但仍拒绝躺平、坚持自救，最终坚守了下来，比如碧桂园、龙湖等少数几家优质民营房企。随着当前市场逐步转暖恢复，行业分化之下，能够最终剩出的优质房企或将触底反弹，进而获得新的发展机会。

3月13日，龙头房企碧桂园发布2022年业绩预告，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

公告称，录得亏损主要是由于受房地产市场下行影响，本期部分低毛利专案结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。董事会认为，上述盈利的影响因素多为非现金性质。展望未来，房地产仍是中国经济的支柱产业之一，董事会对公司未来的发展充满信心。

对于房地产企业业绩下滑，市场早有预期，毕竟去年房地产行业经历了过去十几年来最严峻的市场形势。有资料显示，截至3月13日，已经至少有75家A股和港股上市房企发布了2022年度业绩预告或业绩快报，其中，34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括大悦城、华侨城、首开股份等知名房企；41家民营企业中有28家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比约68.3%。

近期，港股公司亦将陆续披露盈利预告，业内人士预计，亏损或盈利大幅下滑将是房企2022年业绩的常态。但是本次业绩毕竟代表过去，是2022年极端市场下的表现，随着国内房地产市场环境的好转，以及房企融资环境的持续改善，优质房企业绩将触底反弹，重归稳定发展之路。

碧桂园去年销售及交付量均为行业第一

面对去年行业内外部的巨大挑战，碧桂园展现出了足够韧性。该集团公告资料显示，公司全年累计共实现权益合同销售金额3574.7亿元；权益合同销售建筑面积4451万平方米。

而有协力厂商机构统计资料显示，去年全年，百强房企实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅为41.6%；全口径销售额约72878.7亿元，同样大幅下挫超4成。这一年，碧桂园以4643亿元的全口径销售额依然位居行业之首，且同比下滑幅度约为35%，优于行业整体表现。

与此同时，碧桂园千方百计保交楼，于2022年全年，集团连同其合营公司和联营公司已累计交付近70万套房屋，在行业内遥遥领先。

除了销售与交付方面的稳定表现，碧桂园在2022年最突出的表现，还在于公司稳住了信用，未出现一笔债务违约，成为坚持到最后的一批民营房企。

去年下半年特别是十月以来，房地产行业利好政策频出，市场预期有所好转。彼时，该集团创始人杨国强在内部表示，“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行，两个月后的今天，我们看到了隧道口的一些曙光。”他认为，房地产行业终将健康平稳发展，抓住机遇全面提升自身竞争力是第一要务，要坚定信心、砥砺发展。

融资环境的改善，意味着碧桂园成功穿越周期，亦迎来公司发展的转捩点。2022年11月，碧桂园与工商银行、中国银行、邮储银行等十多家商业银行签署全面战略合作协定，共获得总计逾3000 亿元的意向性综合授信支持，用以支持碧桂园合理的融资需求。

2023年一开年，碧桂园获批200亿中票储架式注册发行，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。

稳住基本盘，走品质发展之路

经历了2022年的洗礼，房地产企业之间的分化将进一步加剧。3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时提及，要防范化解房地产会形成的风险，可以“抓两头带中间”，以“精准拆弹”的方式来化解风险。一头就是对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另一头就是要抓出现问题的房企，一方面帮助他们自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，让他们付出应有的代价。

在销售市场上，优质房企和出险房企之间的差距已经大幅度拉开，尤其去年7月份烂尾停工楼盘事件之后，出险房企的销售变得日益困难，购房者对于房企经营稳定性的关注度变得更加敏感。

业内人士预测称，未来房地产市场格局将与2022年之前发生深度变革，一大批出险房企销售逐步萎缩并最终退出市场，而剩余的市场份额将由优质房企所取代，一场空前的行业洗牌正在上演。

步入2023年，房地产市场末端已出现积极信号，1月份和2月份，全国商品房销售结束了13个月的负增长，迎来缓慢复苏行情。从2022年的淘汰赛中胜出的企业，亦纷纷计画摆脱去年的压力，轻装上阵。

碧桂园总裁莫斌在不久前的集团2023年年会上便给团队打气：“我们要上下同心，精细管理，打一个翻身仗，长远来看，一定要走有品质的发展之路。今年工作的核心是“四保”：保交楼，保安全，保资产，保信用。”

莫斌表示，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化，公司的布局一定要跟着市场导向走，要集聚力量，到更有潜力的市场去聚焦深耕，扩大市场占有率。“今年要建立常态化机制分析市场，重点就是供求关系的分析，根据供求关系做好存量和增量，同时要分析竞品，及时调整步骤。”

据了解，莫斌所提到的“有品质发展”其实包含了6大路径：以市场为导向，客户为中心；现金流是前提，利润是核心；做好存量，发展增量；完善组织构架，重用德才兼备的优秀人才；全面预算和全竞提升；科技建造和子公司管理。

对于今年的发展计画，莫斌提到，精力聚焦到存量专案之外，要逐步启动新专案的拓展。“传统投资一定要启动，代管代建是一个方向，科技建造是相辅相成的重要方面，这三条路都是我们发展的途径。资金是有限的，每一分钱都要用在发展的刀刃上，做到做一成一，所以标准一定要严格、要严控风险，找到了专案，要做到以销定产，小步快跑和高效率，在投资决策过程中就要把这个事情做到位。”