房地产销售走弱，政策预期加强，机构怎么看？

原創

日期：2023年6月13日 下午7:49作者：李瑩 編輯：Terry

衣食住行是这人生四大件里投资不菲的大宗消费，不仅事关群众幸福指数，同时也是经济发展的重要驱动力。

在经历2023年年初一波上涨势头后，市场普遍认为，房地产在二季度走势不如一季度。在二季度的最后一个月，财华社带大家复盘一下房地产近来走势。

供需两淡，房企格局分化

近期地产销售转弱成业界共识，5月楼市供需两淡，延续了4月下滑走势。

虽然经历五一小长假，但购房热度似乎并未达到市场预期。克而瑞研究表示，五一期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在历史相对低位，5月成交不及近年同期，仅略高于去年5月。

在今年五一销售不及预期下，近年来5月单月业绩环比4月首度下滑。2023年5月，百强房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%。

累计业绩来看，1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较上月回落。

克而瑞研究认为，整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。

具体到上市公司层面，2023年5月仅2成百强房企单月业绩环比增长，同比增长的企业在百强房企中占到近半数。

环比来看，房地产销售转弱趋势明显。同比之所以有半数房企增长，主要因为去年同期受疫情等因素影响，基数较低所致。

从企业端看，房企销售表现分化较大。

前三十强房企中，近7成企业实现单月业绩同比增长。其中，华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、中国金茂（00817.HK）等房企5月业绩同比增幅均超过50%。卓越集团、电建地产等单月业绩环比增长。

TOP31-50梯队中，华侨城（000069.SZ）、仁恒置地、大华集团、伟星房产等企业5月的业绩表现也相对突出，实现单月业绩环比增长。

克而瑞研究认为，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

对于5月楼市表现，克而瑞研究认为，整体表现供需两淡，延续了4月下滑走势。除了受限于供应之外，核心原因还在于经济面疲软导致居民对未来预期悲观，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。

热点城市土拍情绪高，央国企拿地积极

虽然新房市场销售面临供需两淡，但以杭州为代表的热点城市依然受到购房者青睐，无论是销售还是土拍市场依然表现火热。

新房方面，据恒基数据中心统计，2023年5月，杭州市共482个项目推盘，合计成交商品房7756套，虽然环比缩减29.71%，但每平方米成交均价32106元，同比、环比均有所上涨。

不过，今年5月，杭州二手房表现不及新房。

具体来看，5月杭州二手房成交二手房共成交6998套，环比减少3.66%，同比增加44.08%。5月二手房的成交均价为每平方米32069元，环比下降4.4%。

综合来看，杭州依然具备发展魅力，杭州土拍市场竞拍热度持续高涨。

5月下旬，杭州2023年第四批集中供地成功出让9宗地块，出让金总额超138亿元，成交楼面均价为每平方米18032元，平均溢价率为9.4%，其中三分之二的地块封顶摇号，房企依然看好杭州。

截至今年前5个月，恒基数据中心统计显示，杭州全市前5月共成交88宗地块，总出让金788.3亿元。且今年出让地块住宅未来均价同比仍在继续增长，今年约在每平方米32216元左右，相比去年的31263元提升了3.05%。

进入6月以来，杭州土拍市场依然热度高涨。

6月份，杭州将出让17宗涉宅地，其中6月9日，第五批集中供地成功出让5宗地块，有4宗封顶摇号，其中，江湾新城地块吸引了70家企业参与摇号，摇号难度再上新台阶。且成交楼面均价为每平方米26587元，平均溢价率为11.2%。

不止杭州，北京、广州等热点城市土拍市场也“火药味”十足。

浙商证券认为，土拍市场保持分化，核心一二线城市出让地块竞争火热，土地供应相对较快；而部分三四线城市待供地块可能受到缺少“意向买家”的影响，为避免流拍，在市场化拿地热度未回升之前，地方政府可能会减少推地节奏。

此外，参加土拍的主体也发生明显变化。

由于2022年城投托底地块开工率较低，且2022年10月财政部发文禁止城投公司托底，城投拿地比例呈现下降的趋势，当前拿地主体主要为头部央国企及深耕地方的民企。

对政策预期加强，机构如何看待后市？

在当前房地产行业表现下，市场对政策预期普遍加强，不乏业内人士认为，6月以后或会出台新的宽松政策，甚至部分政策工具可能超出过去的常规工具范畴。

不过高盛发表研究报告指出，预计内地房地产市场将在未来数年出现L型复苏，因政府似乎决心不将房地产行业用作短期刺激工具，而是希望减少经济对该行业的依赖。

对于未来房地产市场走势，市场各方观点表现不一，但是主流观点趋于正面且积极。

上海申银万国证券认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。

德邦证券认为，5月商品房销售边际持续转弱，6月适逢年中，预计企业端将会加大推盘和营销力度，6月单月销售有望较5月环比改善。

克而瑞认为，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量，不同城市分化行情延续：

一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降；

二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增，客户需求仍在修复之中；

三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。