【行业一线】“第三支箭”落地，房地产主旋律是分化？

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日期：2023年6月20日 上午10:03作者：李瑩 編輯：effie

日前，国常会研究部署一批政策措施，房地产领域是否再有政策出炉受到关注。归根结底，房地产行业复苏进程缓慢，市场对于产业政策出台预期加强。

不过资本市场，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，为行业注入一剂强心剂，广泛被解读为利好信号。

“一批政策”是否涉及房地产？

经历年初的高增长，房地产复苏进程再次放缓。

统计局数据显示，2023年1-5月，房地产开发投资额同比跌幅扩大至7.2%，商品房销售额增速放缓。

近期房地产行业复苏进程放缓，市场对于新的产业政策实施预期加强。叠加6.16国常会也指出“研究推动经济持续回升向好的一批政策措施”，届时是否再有利好房地产的政策出台受到关注。

对于国常会提出的“一批政策”，国盛证券推测，可能涉及三大财政手段。

该机构表示，5月以来其持续提示的“对政策可以乐观点、组合拳有望陆续出台”正逐步兑现，具体到财政端，可能有稳增长、降成本、防风险三方面的举措，短期紧盯政策性开发性金融工具、专项债的进展；财政之外，可重点期待的有：支持民企的法律制度、地产差异化放松（核心一二线城市）、进一步降息降准，6月20日LPR大概率下调、支持汽车（新能源）、重点基建项目等。

在宽松预期下，市场多认为本月LPR或将下调。

6月中旬，央行下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利，同时，多家国有大行相继调降活期和中长期人民币存款挂牌利率，市场对于央行降息预期升温。

东方金诚首席宏观分析师王青分析称，“我们判断6月1年期LPR报价和5年期以上LPR报价有可能出现非对称下调，即1年期LPR报价可能下调0.05个百分点，5年期以上LPR报价下调0.15个百分点。这将带动企业和居民贷款利率，特别是居民房贷利率更大幅下调。”

开源证券认为，如果6月进行LPR调整，则有望提振居民购房购买力和信心，改善对未来房地产市场和政策方向的预期。

在强烈的政策预期下，招商蛇口拟以发行股份获批，成为房地产行业一大利好信号。

“第三支箭”落地

6月16日，招商蛇口(001979.SZA)发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，成为房地产行业一大利好。

具体来看，招商蛇口拟以发行股份方式分别购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。

这笔交易对招商蛇口意义重大，尤其有利于其在“保交楼、保民生、保稳定”各项工作的顺利推进。

而促成这项利好的根本原因在于2022年，证监会重启暂停了12年的房企股权融资。

2022年底，证监会宣布将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

其中，股权融资被业内人士称为“第三支箭”。招商蛇口重组项目被认为是房企股权融资政策出台后，A股市场首单成功取得注册批文项目，标志着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地。

对此，有投资者认为，招商蛇口成为A股地产企业中第一个试水“第三支箭”成功的公司，是为A股房企融资渠道又开一闸。

机构观点方面，德邦证券认为，“第三支箭”首单落地，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金审批通过，有助于为其他房企发行股权融资注入信心，推动房企股权融资项目加快落地。

据公告报道，A股市场目前还有2家房企披露重组方案，20家房企披露再融资方案。

早在2022年底，福星股份（000926.SZ）、世茂股份（600823.SH）、北新路桥（002307.SZ）等上市房企纷纷发布股权融资公告，其中福星股份表示，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

日前，福星股份和中交地产（000736.SZ）的再融资项目已获深交所审核通过，两家公司计划将募集资金主要投向棚户区改造、以及“保交楼、保民生”的大型房地产项目，并补充流动资金。

港股市场，以碧桂园（02007.HK）、雅居乐(03383.HK)为代表的房企已经开启多轮股权融资计划。

无论对于港股或者A股上市房企，由于其经营主体大都在国内，所以产业政策利好，都对行业发展起到较大的推动作用。此次“第三支箭”在实操层面的正式落地，对行业融资、发展都能起到很好的提振作用。

值得一提的是，作为全民最关心的领域之一，行业大佬王石也有话说。

“房地产市场刚开始”

“谈房地产，我最有发言权”。

6月18日，在2023年亚布力论坛第九届创新年会上，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石也对当下房地产发展提出见解。

他表示，“房地产不是结束了，而是刚刚开始”。

他认为，中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了。

总体看，当前房地产行业依旧处于高质量转型发展之中，“房地产的调整不是说做其他的去了，还做房地产，但更多的是如何做好建筑方面的经营，这是万科考虑的。”

“我们参照日本的大和房屋，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75%是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25%。30年过去了，服务收入现在已经占到了大和收入的76%，而买地盖房、建房、销售才占到24%。”

换言之，未来房地产行业的收入或将由销售收入转换为服务收入，对应的房企也将发生很大的角色转变。

展望行业发展，国盛证券认为，中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，该机构看好一线、不超过三分之二的二线、以及少量三线城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。