近期,港股地产股持续上演暴涨行情,备受市场瞩目!
9月7日,内房股板块继续狂飙。领涨的是亿达中国(03639.HK)涨幅高达95.24%,海蓝控股(02278.HK)涨30.09%,融信中国(03301.HK)涨22.45%,景瑞控股(01862.HK)涨19.67%,金地商置(00535.HK)涨14.67%。
从近5个交易日看,亿达中国(03639.HK)涨幅翻7.28倍;融创中国(01918.HK)表现也十分优异,期内累计涨幅超155%;中国恒大(03333.HK)亦实现翻番,累计涨逾137%。此外,包括上坤地产(06900.HK)、融信中国(03301.HK)、碧桂园(02007.HK)等在内18只股票涨幅均超20%。
除此之外,此前由于多日下跌,部分房企股价跌至1港元以下。受益于近几日股价连续上涨,富力地产(02777.HK)、合景泰富集团(01813.HK)、雅居乐集团(03383.HK)等房企股价已在1港元以上,暂时摆脱“仙股”帽子。
驱动因素上看,进入9月,“认房不认贷”正在多地陆续落地。先前北上广深四大一线城市已经全部官宣执行,此后全国多地的二线和三四线城市也在全面跟进。在政策利好促进下,部分房企热门楼盘销售出现较为明显的改善。
01政策打出“组合拳”
8月底,为提振市场,近期房地产的重磅政策接连出台。
8月25日,住建部、央行、金融监管总局联合发文,推动落实首套房贷款“认房不认贷”,并将其纳入“一城一策”工具箱。
8月30日,广州打响了执行“认房不认贷”的第一枪;随后,深圳、北京和上海相继官宣执行“认房不认贷”政策措施,为市场注入强心剂。
在三部门和一线城市带动下,各地响应速度很快。截至9月7日,中山、武汉、惠州、东莞、重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙、南宁、苏州、无锡、宁德、清远、沈阳、韶关、杭州、珠海等超20个城市官宣跟进“认房不认贷”政策。
与此同时,为更好满足居民刚性和改善性住房需求,中央各部门优化调整了多项全国性购房政策,包括统一下调商贷首付比例下限、二套房贷利率下限,及降低存量首套住房贷款利率等。
进入9月份,多个城市在限购、限售等方面的政策也继续放宽。例如,天津优化区域限购措施;沈阳全面取消了限购、限售等。
在二级市场上,这套房地产组合新政大大刺激和增强了投资者信心,众多地产股实现了逆市翻红,股价大幅拉升。
02短期提振楼市活跃度
在市场末端,诸多利好政策的出台,释放了部分观望和积压的购房需求,对楼市成交短期内起到明显带动作用。其中,一线城市楼市热度上升的特征最明显。
譬如,北京“认房不认贷”执行第一天(9月2日)的新房市场成交超过了1800套,而8月全月网签只有3100套。也就是说,北京新政第一天,新房市场成交就超过8月半个月的成交量。
上海楼市也处于活跃状态。从调研情况而言,当前上海新房市场部分数据好于预期。一方面,看房量明显增多,另一方面,部分项目过去单日销售最多仅1-2套,但是政策落地后,单日销售可以超过10套。
同样受益于“认房不认贷”政策的还有广州和深圳。
据中指研究院数据显示,9月首个周末(9月2-3日)广州网签商品住宅216套,环比上一周末(8月26-27日)上升91%,远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显,客户仍处于观望态势中。深圳也在新政执行后首个周末迎来了大批购房者看房,意向登记人数明显上升。
除了新房外,二手房市场也出现了回暖迹象,但热度反应相对新房市场较慢。北京执行新政前三天(9月2-4日),二手房分别成交1200套、1400套、600套。业内人士指出,北京二手房的存量的需求消化得很快,接下来能否保持这样的成交水平还有待观察。
上海的二手房市场相对此前格局变化是,挂牌量有所上升,而买房并没有明显增加,因此上海二手房市场处于僵持状态。
据公开资料显示,广州二手房市场部分客户存在置换需求,挂牌量小幅上升,中介带看量上升,但成交量变化不大,存在一定的议价空间。深圳的二手房市场则维持平稳的特征。
需要指出的是,受城市购房需求的规模、原本房地产政策宽松程度等因素影响,相较于一线城市,“认房不认贷”对二线城市的市场影响稍弱,对三四线城市的影响更逊色一些。
展望后市,摩通大根发布研报称,预期在今年余下时间,销售及政策是推动内房股股价的主要动力,受惠近期“认房不认贷”及降低首付比例等措施,在未来几星期销售数据较强下,相信内房短期股价强势。
国金证券表示,地产行业整体业绩短期承压,但央国企和改善型房企表现依然具有韧性,销售延续复苏态势,能拿好地且快速去化的房企更加受益。
中泰证券认为,8月,由于低基数影响消除,同时,市场悲观情绪蔓延,造成整体销售表现不佳。综合来看,中央政治局会议定调房地产新形势后,四大一线城市陆续放开“认房不认贷”,同时,全国下调房贷利率,政策端发力。预计随着相关政策的持续出台,销售端基本面有望得到改善。该行强调,当前,房地产行业政策持续放松,销售持续探底,板块估值较低,值得重点关注。
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