多家投行看空香港楼市，年内楼价恐再跌10% ?

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今年2月底宣布「撤辣」后，香港房屋销售重现活力，售楼处人头攒动的盛景再度回归。

然而，楼市表面上形势不错，实则暗藏风险，当下仍然低迷的楼价与销售数据形成鲜明的对比。中原地产数据显示，2024年4月全港房屋平均尺价为12,360港元，同比下降12.5%，并较2021年高位下跌超22%。

楼价低迷，暴露出负资产人数高增的潜在风险，不少业主因楼价下行成为千万「负翁」。香港金管局数据显示，负资产住宅按揭贷款宗数攀升至2024年一季度末的32,073宗，创近20年新高。

不少市民心里都有一个疑问，此次楼市的「小阳春」能长青吗？

实际上，由于对楼市仍缺乏信心，害怕成为下一个千万「负翁」，有很多有刚需的市民没有选择出手购房，「撤辣」数月后观望情绪仍浓厚。香港置业于上月底进行的首季「置业意向调查」显示，市民入市意愿已降至20季以来的新低，仅有约35.8%的受访者考虑入市，较往季显著下降。

有资本市场人士认为，尽管短期内新政策有助于需求增加，但对于经济、楼市价格展望、按揭贷款负担、工作能否稳定等一系列结构性问题仍然存在，并影响着市民的购房需求增长，也让投资者对当前是否是真正的入市时机有所担忧。

从市场层面看，由于市场供大于求，本地开发商持货成本高，因此纷纷劈价出货，进一步压制了楼价上行的动力。如长实集团(01113.HK)近期更是七折售楼，这一举动违背了市场常理，揭露了李嘉诚规避风险的迫切需要。莫非，李嘉诚是嗅到了香港楼市危机的气息？

不仅是李嘉诚，一些投行和业内人士也对香港楼价能否上涨持谨慎态度，并没有像很多媒体一样频频「凑热闹」。

有业内人士认为，香港楼市当前的火热只是被压抑需求的集中释放，未来还需要更多的支撑。

中金公司近期在研究报告认为，虽然香港「撤辣」后楼市交易明显回温，但要确认2024年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。该行指出，房屋租售比和按揭贷款利率之间的不匹配以及库存水平修复需要时间。

高盛看淡香港楼市，指出宏观经济环境较预期弱，同时较高的利率持续对楼价带来压力，预料楼价将会持续回落，将住宅楼价预测由平稳调低至跌5%。

穆迪则认为，香港地产市场面临消费者消费模式改变、企业扩张需求减少以及新增供应压力等多重挑战。特别是零售市场，内地游客来港消费意愿未完全恢复，导致零售租金收入增长受影响。穆迪在报告中预测，2024年香港楼价可能下跌5%至10%。

瑞银上月也维持原先预测，估计今年香港住宅楼价下跌约5%，主要因为库存仍高，高利率或维持较长时间，以及宏观经济疲弱。

对于香港楼价，花旗也不看好，认为基于息口高企、一手库存量充足等因素，估计香港楼价全年跌约10%。