地产行业对香港来说可谓至关重要,直接及间接养活了不知多少人口,还贡献了大量的财政收入,是香港经济的主要支柱及命脉。
然而,过去两三年间,香港楼价遭遇大幅下挫,对经济的负面影响越来越大。
在这种大背景下,始于2010年11月的楼市“辣招”显得有些不合时宜。
2024年2月28日,香港财政司司长陈茂波在最新的《财政预算案》中提出,全面撤销楼市“辣招”,即所有住宅物业交易均无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
全面“撤辣”效果如何?
地产中介公司“香港置业”在4月底用问卷调查了近300名客户,发现有近六成受访者在“撤辣”后置业意愿增加,反映“撤辣”增加了买家入市的动力。
而香港特区政府土地注册处的数据显示,2024年1-4月,一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数分别为3477、2375、3971、8551;另外1-4月,一手及二手住宅楼宇买卖合约价值分别为277.92亿港元、190.96亿港元、300.62亿港元、774.56亿港元。
不难发现,全面“撤辣”后的3、4月份,香港楼市的成交量的确上涨了。
另一边,根据香港差估署数字显示,全港3月楼价指数按月上升1.06%,结束了十连跌。
据了解,一些对香港物业市场持乐观态度的人士相信,楼市全面“撤辣”,加上整体经济开始复苏,以及近来股市气氛转好,恒生指数重回1万9000点,有望令楼价进一步回升。
不过,中原地产的数据显示,全面“撤辣”后的楼价并未出现显著上涨,依然低于前些年的水平,见下图。
这种“旺量不旺价”的表现被指出是因为全面“撤辣”仅仅刺激了一些原本有意买楼却一直在观望的买家入市,其实难以拉动整个楼市全面回暖。
而全面“撤辣”难改楼市低迷的真正原因主要有以下一些方面:1)当下香港楼市依然处于供应过剩状态,瑞银预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套,反映有3年的存货需要消化;2)目前的高利率环境导致买楼者的置业成本上升,进而降低置业需求;3)缺乏内生经济支撑的火热行情或不可持续,而美国持续推迟降息时间,对香港经济产生负面影响。
值得注意的是,作为房地产市场最专业的群体之一,地产商对“撤辣”后的楼市前景似乎也持看淡态度。
近期有报道称,受高息环境、本地物业及租金价格下调等因素的影响,长实集团、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展的董事会对于楼市的调整感到担忧,因为地产商曾在楼价下跌前大手买地,另外地产商对未来10年楼市的情况如何并不确定。
在另一边,长实集团正在持续劈价出货,用行动表达了自己的观点。
据媒体报道,近日长实集团资料显示,其位于香港新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”将于5月19日公开发售。此次发售包括14伙分层大楼单位及14伙花园复式户,价格较首次公开发售时有显著折扣,分层大楼单位最高折价约25%,花园复式户最高折价约32%。
在稍早一些的4月22日,长实集团发布名日·九肚山最新销售安排,计划于5月初推出15伙四房单位,位于2座C室,属“高尖系列”楼王单位,其中9伙于5月1日以价单形式(即开发商明码标价,买家按需认购)发售,6伙于5月2日以招标形式推出。
长实公布的价单资料显示,9伙单位定价大幅下调23%至32%,同时折扣率由原本的10.25%加码至15%,实际减幅高达27%至36%不等。
4月6日,由长江实业和港铁合作开发的港岛南区豪宅项目蓝色海岸(Blue Coast)4月份开盘时推出的楼盘价比同区域其它楼盘价格低了6000港元以上,相当于打了7折,这一价格被称为“捞底价”。
长实集团持续劈价出货的动作也被解读为趁“撤辣”后的回暖努力清理库存,快速回笼资金。
众所周知,长实集团背后的“李超人”素来以眼光毒辣著称,此次长实集团连续劈价卖楼的做法值得关注。
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