5月是香港楼市「撤辣」后第三个完整的月份,回溯过去三个月,香港楼市可以用「前盛后衰」来形容。
「撤辣」前期,香港楼市压制许久的需求集中迸发,楼盘售楼部人声鼎沸,但4月份整体市场增长有所放缓。到了5月份,由于前两个月市场消耗了大量购买力,香港楼市短暂的繁荣又被行业高息环境、供大于求、市场信心不足、人口结构变化等诸多不利因素给「浇灭」了。
用中原地产住宅部总裁陈永杰的话说,「5月香港楼市步入正常期」。
美联物业最新数据显示,于今年5月,香港楼市整体注册宗数为7355宗,环比大幅下降25.6%;整体注册金额628.61亿元,环比下降25.1%。而在4月份,整体注册宗数环比增近100%至9880宗,不难看出香港楼市在5月已进入「熄火」阶段。
另据中原地产统计,5月十大指标屋苑共录约155宗成交,较4月约184宗下跌15.8%,已连跌两个月。有业界人士表示,在没有特别利好因素带动下,预计6月十大屋苑市况不会太大起色。
楼价方面,反应二手私人住宅楼价趋势的中原城市领先指数CCL最新报143.78点,按周跌0.15%,创11周新低。其中港岛CCL指数跌幅最大,按周跌2.35%,报141.46点。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出,CCL下跌是大型银行取消按揭回赠及调高转按息率及元朗The YOHO Hub II首轮沽清当周的市况。
杨明仪还表示,「撤辣」后11周CCL五升六跌,仅微升0.53%,差不多蒸发「撤辣」后所有升幅。受到新盘持续低价开售及银行开始逐步收紧按揭打击,二手交投放缓,楼价调整回软。
陈永杰认为,未来香港楼市走向还看美国息口及内地经济,美国利率几可肯定将向下调,问题在于何时开始减息。
有业内人士对香港楼市的未来感到悲观,指出香港「撤辣」后可看出香港独有优势已经完结,未来如果想回升,就要靠本身的吸引力。
此外,对香港楼市复苏的一个重大挑战在于,中央政府在今年5月中旬开出三剂「猛药」提振内地楼市,其中包括支持地方收购存量住房,这意味着来自深圳、广州等内地城市同步「抢客」卖楼,削弱香港楼市对内地客的吸引力。
市场人士表示,香港二手房地产价格下跌由4月底开始,与内地推出救市方案时间吻合,再加上原有的香港发展商大幅减价、利率高企,以及移民潮再升温,香港楼市随时步救市无望、继续下滑的后尘。
仲量联行近日在《香港住宅销售市场综述》中指出,近期住宅成交量已见放缓,新盘开价在撤辣后的折扣,较撤辣前的邻近新盘开价超过20%,反映撤辣对楼市的刺激作用已减退。受高息及新盘减价战影响,预期短期内二手楼价将持续下跌。
此外,高盛、花旗等投行均预测今年全年香港楼价将会下跌。花旗近期表示,基于息口高企、一手库存量充足等因素,估计楼价全年跌约10%。
香港花旗银行零售银行业务主管李贵庄近日指出,目前租金回报平均2.6厘,但按揭利率升至约4.1厘,可能要回落至约3厘以下,楼市才有支持,令更多投资者重返物业市场。
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