恒地预期获利31亿，股价大升

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在新界拥有最多土地的发展商恒基地产（00012.HK）近日宣布，其于洪水桥的土地储备中，大约有350万平方尺土地将被政府收回。

香港地政总署于2024年5月30日刊发公告，以收回约176公顷土地进行洪水桥/厦村新发展区第二期发展。

我们从恒基地产的2023年年报中留意到，于2023年12月31日，恒地于洪水桥的土地储备总面积约为657万平方尺，而这次将被政府收回350万平方尺。按政府宪报公告所载的现金补偿每平方尺1,114港元计算，恒地或可就收回相关土地从政府获发现金补偿39亿港元，而管理层透露，被政府收回350万平方尺土地后，恒地于洪水桥的土储仍有超300万平方尺，将继续按计划开发。

洪水桥/厦村新发展区是北部都会区的其中一个新发展区项目，提供土地作住宅、工业、商业和其他发展用途。第一期发展的建造工程已在2020年7月展开，第二期发展的建造工程（包括工地清理和平整工程、道路、排水、污水收集及供水系统、河道活化工程）将在今年陆续展开。

全面发展后，洪水桥/厦村新发展区将提供大约6.67万个新住宅单位，容纳约18.4万新增人口。此外，新发展区的工商业用地提供约640万平方米总楼面面积，创造约15万个就业机会。

除了上述拟收回土地，恒地于今年4月还获政府收回北区粉岭北及古洞北新发展区内的私人农地145万平方尺，因此而将获得政府现金补偿约18.6亿港元。

假设在2024年12月31日或之前完成收回相关土地的若干法律手续，恒地预计就以上的土地收回录得税前利润31亿港元，可于2024年度入账。这一利润规模大约相当于该集团2023财年税前利润104.44亿港元的30%。

即使扣除以上的收回土地，恒地在新界仍拥有超过4000万平方尺土地储备，是全港持有最多新界土地的发展商。

恒地在发布公告后的首个交易日，股价开市大涨2.5%，当日曾一度大升5.1%，收报24.75港元，升1.85%，市值1,198亿港元，当日恒生指数升1.79%。

新鸿基地产（00016.HK）在新界也有不少项目，于今年上半年新增元朗东成里地皮，计划发展成大型住宅项目，提供大约75.7万平方尺的住宅楼面，以及少量零售楼面；此外还新增了一幅位于元朗当面，邻近其PARK YOHO项目的新增用地，预计可提供总楼面约25.1万平方尺的优质住宅物业。

新发展区开发计划应有利于这些在北区拥有大量土地储备的大型发展商，因为随着当地基础设施配套的完善，置业需求必然上升，而当前新界的楼价和租金水平远低于经济活动活跃的港岛和九龙。就今年4月的平均售价来看，新界100平方米以下私人住宅交易均价分别较港岛区和九龙折让19%-24%和4%-27%；100平方米以上的私人住宅交易均价更分别较港岛和九龙折让42%-64%和34%-50%。

可以预见，若粤港澳大湾区进一步融合，加上新发展带来的新兴机遇，新界的升值前景将比传统经济活跃区港岛和九龙更大，也正因如此，在香港楼市下行之际，在新界拥有最多土储的恒地估值能领先本地同行。

不过短期而言，在「撤辣」之后，影响香港楼价的主导因素现为利率水平。市场普遍预期美联储会在今年下半年或明年展开降息周期，由于港元与美元挂钩，美元利率目前处于高位水平，港元也是一样。本地置业者迟迟不下手，一方面是因为利率持续高企对经济前景的担忧，二来是希望在降息周期来临再上楼。