受美国强力加息等因素的影响,连涨多年的香港楼市步入了持续回调期。
面对低迷的楼市,港府终于在2月底宣布全面撤销辣招,随即楼市的交投得以激活,并在4月迎来大爆发。
据悉,4月份的数据显示,一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数为8551宗,创2012年10月8714宗后的138个月(11年半)新高;一手及二手住宅楼宇买卖合约价值达774.56亿港元,创2021年7月786.04亿港元后的33个月(近3年)新高。
由于成交量显著增长,楼市号称迎来了“小阳春”,然而从楼价的表现来看,情况却并没有这么乐观。
美联物业的数据显示,全面撤辣后,楼价指数一度出现了微幅回升,但随后又出现回落。目前来看,香港楼价止住了跌势,但并未见明显起色,依然在相对低位徘徊。
中原地产亚太区副主席陈永杰亦表示,撤辣后楼市活跃,但仅止于成交量增加,价格并未同步上涨。
楼价不动如山的原因有很多。
例如,基于联系汇率制度的高息口问题。而高利率环境不仅会加重买家的负担,其实也会对地产商产生影响。
又如,近年来,香港楼市库存量整体在持续增长,导致市场出现供应过剩的状态。
而楼市出现供应过剩,其中一方面是因为香港近年流失了一部分人口。根据香港入境处数据整理,从2020年7月至2023年6月,经机场离港的香港居民累计共有633万人次,其中仅有580万人返港。这也意味着,这3年间“净离港”的人高达53万人,是近60年来人口流失最为严重的一次。
恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗在2023年年报中表示,香港住宅土地供应长达十年的人为短缺局面正逐渐被打破,由于供应预计充足,楼价不会像过去数年那样大升。
此外,香港经济近些年遭遇了一些挑战。同为亚洲的金融中心,香港近年却被新加坡抢了不少风头,再加上高利率环境等因素的影响,香港的经济面临着一些压力。
总的来看,近年楼价低迷,纵然全面撤辣依然未显著增长既有短期因素的干扰,亦有长期因素的影响。
值得一提的是,中原地产亚太区副主席陈永杰日前指出,美国利率将向下调,问题在于何时开始减息。
而结合各方面的情况来看,虽然有所推迟,美国的降息进程有望在下半年开启。
野村证券经济学家调整了对美联储降息时间的预测,称“降息的门槛似乎已经升高”。目前预计美联储首次降息会在9月,而不是先前预测的7月。
高盛近期的报告显示,他们已将美联储首次降息的时间点从原先预期的7月推迟至9月,但维持了年内两次降息的预测。
高息口这个中短期影响因素将有望得到解决。
另外,楼市供应过剩的问题也需要时间消化,但这并不是最重要的问题。根据瑞银的预计,目前市场仍有大量供应,预期2024年香港可售的新楼数目会达至5.1万套,反映有3年的存货需要消化。
相较而言,香港楼市更应关注人口数量及结构、经济增长等长期影响因素。
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