土地收入是很多国家和地方政府的重要财政收入来源之一,尤其是在城市化进程中,土地资源的稀缺性使得土地收入在财政收入中占有重要地位。
在香港,房地产是财富的聚集地,土地收入(又称「地价收入」)多年来一直是政府重要的收入来源。然而,伴随着香港楼市进入下行通道,住宅市况疲弱,政府卖地成绩亦难以理想,以至于土地收入持续减少,进而会影响政府支出以及香港经济。
香港楼市方面,今年2月底港府「撤辣」效应只是昙花一现,整个市场交投重回疲弱。
由于高息环境持续,楼市调整,楼价下跌,加上银行收紧按揭审批,5月以来香港整体楼宇成交持续下滑。中原地产数据显示,7月一手私人住宅成交录824宗及155.7亿元,较6月的992宗及128.5亿元,分别下跌16.9%及上升21.2%,反映出市场信心不足。
拉长时间看,2022年以来香港整体楼市成交萎靡,楼价持续下探,至今未有触底的迹象。另一方面,由于地产市场供大于求现象严峻,叠加香港地产商库存水平较高,导致行业去库存压力不小。
在此背景下,地产开发商投地和公开招标出价意愿不高,给政府土地收入带来负面影响。
财经事务及库务局数据显示,于2023-24财年,香港政府地价收入骤降至195.81亿港元,创下2008-09财年以来新低。同时,地价收入占2023-24财年的政府收入比重下降至3.5%的历史低位,拖累了政府收入的增长。
在2024-25财年的预算中,地价收入也仅有约330亿港元,占政府收入的5.2%,收入水平亦为历史低位。
而在香港楼市繁荣的2016-17财年至2019-20财年期间,政府地价收入曾连续四年录得破千亿收入。其中,2017/18财年地价收入高达1648亿元,当时有多幅地皮成功批出,带动卖地收入激增。当年,地价收入占政府收入近三分之一,大大扩充了政府的收入规模。
有业内人士指出,在2023/24财年,香港政府土地收入创下全球金融危机以来最低水平,预计需求不会恢复至地产行业鼎盛时期水平,经济放缓令香港面对增加其他收入来源的压力。
有测量师预计,香港的地价收入重回高峰至少需时2至3年,而且政府欠缺贵重地皮,因此更需要视乎造地情况。
香港城市大学经济学教授梁嘉锐近日认为,「香港依靠卖地获得收入的时代已经过去,如果政府不思考开支方面,继续这样下去,我们将面临更大问题」。
近日,中原集团创办人施永青表示,房地产问题涉及不只是小众利益,而是关系香港前途与市民命运。他还称,「银行不应以配额用完为由,拒绝向用家贷款。那金管局就有责任保持一定比例的资金,可以流入房地产市场,以确保房地产市场的流通能力。」
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