港府今年2月全面「撤辣」,但政策效应只是昙花一现。大批购买力被消化后,香港楼市重归冷清。
在刚过去的8月份,香港楼市延续过去几个月的跌势,直接将「撤辣」红利抹去,引发了2003年沙士后楼市最大跌幅。在此背景下,市民仍持观望态度,因为谁都不愿做下一个「负资产者」。
衰退的成交量
尽管8月份开发商加速推出现楼余货,并且售价具有吸引力,但市民「上车」的意愿未被激发出来。
根据土地注册处披露的数据,于今年8月,香港所有楼宇买卖合约数(包括住宅、车位及工商铺物业)失守5000宗大关,为4729宗,环比下降10.1%,已连续4个月下降,并创下6个月以来的新低。其中,住宅楼宇成交亦为过去6个月最低,成交3654宗,环比微降1.85%。
不过受惠于发展商加快推售现楼余货,8月呈现出新盘热销的局面,一手私人住宅成交环比增长38.9%至1146宗。但二手住宅才是成交的主力军,8月成交2885宗,连续四个月下跌,拖累了整体楼宇成交的增长。
香港零售业寒冬未过,加上息口处于高位徘徊不降,工商铺8月成交亦转冷。8月份整体工商铺成交按月跌6.99%,录得266宗。
对于8月楼市成交继续下滑,有业内人士指出,主要由于「撤辣」效应消退,银行收紧审批,同时市场观望美联储减息,导致买家入市谨慎。
香港楼市8月成交额亦同步下降,8月整体楼宇成交总值343.11亿元,较7月下跌19.6%。
私人住宅价格跌回8年前
香港商业活动及投资活动低迷,新盘库存量高企及借贷成本高也导致发展商减价促销,买家的负担能力也受到高息所影响,对楼价不利。
于8月份,香港楼价与成交量一样继续向下。
根据差饷物业估值署数据,私人住宅售价指数连跌3个月,今年7月跌穿300点水平,环比下跌1.88%,创下今年以来最大跌幅,并且为过去八年新低。另外,今年首7个月,私人住宅售价指数累跌4.66%,呈现加速下挫趋势。
此外,根据中原地产数据,反映私人住宅楼价趋势的中原城市领先指数CCL最新报138.17点,按周跌0.32%,已连跌4周,续创近8年(413周)新低,重返2016年9月底时水平。
对此,有业内人士称,市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡,并避免楼价下跌陷入恶性循环—买家因预计价格未来持续下降而推迟购买,变相实现了价格下降的预期。
莱坊高级董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示,市场在消化撤辣消息后,未有其他利好消息承接,加之新盘货尾量囤积,拖累了楼价下跌。随着美国减息,王兆麒预料香港楼价在第三季或会见底,第四季楼价在谷底反复徘徊。
当前,尽管香港失业率较低,但香港经济仍显乏力,零售市场不景气。若失业率一旦上升,并在楼价持续下探的背景下,可能会引发断供现象增加,从而拖累楼价,形成恶性循环。
对于此前高价「上车」的购房者来说,处于下跌通道楼价将他们推向了「资不抵债」的道路上。
香港金管局数据显示,负资产住宅按揭贷款宗数由2024年第1季末的32,073宗,减少至2024年第2季末的30,288宗。这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款,而这类贷款的按揭成数一般较高。
然而,香港楼价三季度以来加速下跌,或令负资产住宅按揭贷款宗数有所上升。瑞银投资银行近日表示,假设明年减息、人才持续来港,料住宅租金可以企稳或升5至10%,支持明年楼价平稳发展,预期负资产最迟明年下半年见顶。
值得一提的是,伴随着香港楼市量价齐降,地产代理人规模正持续缩减。地产代理监管局数据显示,截至8月底持牌代理录38,723人,按月再少57人,连续4个月下跌,人数续创近6年半新低。
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