2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房「以價換量」帶動市場保持一定活躍度，但9月市場也出現降溫。隨後9.26政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放了最強維穩信號，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場注入信心，四季度以來，新房及二手房成交量均出現明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩。12月，政治局會議提出「穩住樓市」，中央經濟工作會議再次強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
2025年是「十四五」規劃收官之年，也是「十五五」發展謀篇佈局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處於築底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴於已出台政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態勢難改，其中盤活存量閑置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。
（1）房價：2024年，百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，9.26新政後核心城市價格有所趨穩，11月、12月分别有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束百城連續7個月全跌局面，其中成都、深圳連續2個月上漲。2024年，受部分優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%。
（2）市場供求：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現明顯好於期房。重點城市方面，據初步統計，2024年重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約19%，重點30城二手房成交套數同比增長約7%。全年來看，一季度100城新房銷售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重點城市新房、二手房成交環比下降，直到9月底迎來大力度政策支持；9.26新政後，核心城市新房銷售規模持續改善，四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%。2024年，50個代表城市商品住宅批準上市面積同比下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末，重點城市可售面積出清周期為21.2個月。
（3）需求結構：2024年1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數佔比保持在四成以上，佔據市場主流地位；上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數佔比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨著二手房價格持續下調，二季度以來北京、上海、深圳剛需加快入市，總價300萬以下二手房成交套數同比明顯增長，剛需入市有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。
（4）土地市場：2024年，300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規模僅為2020年高點四成左右。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調整壓力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。
（5）政策展望：中央經濟工作會議定調要「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，全國住建工作會議明確2025年任務方向，預計房地產政策將保持延續性，下階段有望繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開，加快政策落實。促進需求方面，一是，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策有望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期；三是，加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。優化供給方面，重點或在於去庫存政策的加快落地推進，一是，專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動土地「去庫存」；二是，完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化；三是，盤活商辦用房改為租賃住房等。另外，「好房子」建設、項目融資「白名單」等或也將是政策聚焦點。
（6）市場展望：根據「中國房地產業中長期發展動態模型」測算，2025年全國房地產市場將呈現「銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資額同比下降8.7%。
2024年中國房地產市場形勢總結
（一）價格水平：2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，9.26新政後核心城市價格有所趨穩；改善型樓盤入市帶動百城新房價格全年累計上漲2.68% 圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
二手住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年百城二手住宅價格累計下跌7.26%，跌幅較2023年擴大3.73個百分點。其中，一季度百城二手房價累計下跌1.48%；二季度、三季度累計分别下跌2.16%和2.13%；四季度政策發力帶動下，百城二手房價格累計跌幅收窄至1.69%，其中一線城市房價回穩明顯，深圳於11-12月，房價呈連續上漲態勢，結束之前連跌局面，北京、上海和廣州房價跌幅較之前則明顯收窄。12月，百城二手住宅均價為14203元/平方米，環比下跌0.53%，跌幅較11月收窄0.04個百分點，已連跌32個月。
新建住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個百分點。2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，12月百城新建住宅均價為16654元/平方米，環比上漲0.37%。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從漲跌城市個數看，二手房方面，整體價格仍承壓，4月至10月百城二手房價格環比呈全跌態勢，11月、12月百城中分别有4個和2個城市二手房掛牌均價環比上漲，其中成都、深圳2個月環比連續保持上漲。新房方面，2024年，百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量保持平穩，基本維持在30-50個之間。
（二）成交規模：2024年100城新房成交面積同比下降約19%，30城二手房成交套數同比增長約7%；9.26新政後市場持續改善，四季度核心城市銷售同環比保持增長
全國新房：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計同比降幅已連續6個月收窄，銷售額降幅連續7個月收窄。1-11月商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降20.0%，商品住宅累計銷售面積、銷售額同比降幅均已連續7個月收窄。
圖：2016年至2024年100個代表城市新建商品住宅月均成交面積及同比走勢
圖：2020年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
100城新房：2024年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約19%，四季度以來新房銷售規模持續改善。根據初步統計，2024年，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積2340萬平方米，同比下降約19%。具體來看，一季度受季節性因素及2023年同期高基數影響，銷售面積同比下降45%；二季度在「517新政」降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動下，5月、6月市場成交有所回升，單季銷售面積同比降幅收窄至26%；進入三季度，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，新房市場成交持續走弱，季度環比下降16%，同比在低基數下下降15%。9.26中央政治局會議首提「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放最強穩地產信號，隨後「四個取消、四個降低、兩個增加」等一系列支持政策落地，極大地提振了市場信心，四季度100城新房銷售面積同比增長16%，其中10月核心城市市場成交活躍度明顯提升，重點100城新房銷售面積同比轉增，結束16連跌，11月同比增長20%，12月在「減稅」政策及集中網簽推動下，重點100城新建商品住宅成交面積繼續回升，環比增長約17%，同比增長約18%。市場出現階段性「回穩」。
圖：2022年以來各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從不同梯隊城市來看，據初步統計，2024年一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比降幅最小；四季度各線城市銷售面積同比增幅均超10%，一線城市市場修復較快。
一線城市2024年銷售面積同比下降約10%，其中四季度同比增長40%。2024年，一線城市新建商品住宅單城市月均成交61萬平方米，同比下降約10%。在降首付、降利率、放松限購、取消普宅標準、稅費優惠等利好政策刺激下，四季度一線城市新房銷售面積同比增長40%，由於廣深政策力度強於京滬，市場恢復也相對更好，深圳、廣州四季度新房銷售面積同比分别增長142%、72%，北京、上海同比分别增長8%、13%。
二線代表城市2024年銷售面積同比下降約20%，其中四季度同比增長15%。2024年，二線城市新建商品住宅單城市月均成交37萬平方米，同比下降約20%。在9.26樓市一攬子利好政策帶動下，四季度二線城市銷售面積同比增長15%，其中廈門在利好政策支持、高性價比項目及房票集中入市等多因素推動下，四季度銷售面積同比增幅超60%；武漢在政策利好、供應放量及集中備案等多因素影響下，四季度銷售面積同比增幅超70%。
三四線代表城市2024年銷售面積同比下降約22%，四季度同比增長11%。2024年，三四線城市新建商品住宅單城市月均成交13萬平方米，同比下降約22%。9.26新政後，在「以價換量」及核心城市修復帶動影響下，部分三四線代表城市銷售面積有所改善，如紹興、惠州等，2024年12月在集中網簽影響下，三四線代表城市銷售面積同比增幅超10%。
圖：2022年以來30個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
30城二手房：2024年30城二手房成交同比實現增長，四季度成交加快放量。據初步統計，2024年，30個重點城市二手房成交約165.7萬套，同比增長約7%。具體來看，受季節因素及2023年2、3月高基數影響，一季度二手房成交套數同比下降21%；5.17樓市一攬子利好政策落地後，市場情緒有所回升，6月二手房成交量環同比止降轉增，二季度二手房成交套數同比微增1%。三季度隨著政策效果逐漸減弱，8-9月二手房成交持續走低，但整體成交量仍高於去年同期，三季度二手房成交套數同比增長15%。四季度30城二手房成交套數同比增長35%。在9.26樓市一攬子利好政策刺激下，市場信心逐步恢復，10月二手房成交套數同比增長23%，11月同比增長約25%，12月二手房成交繼續放量，單月成交套數創近21個月新高（2023年4月以來）。
（三）需求結構：改善性需求仍是新房市場重要支撐，核心城市剛需入市節奏加快
圖：2024年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數佔比
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從成交面積段來看，90-120平方米產品仍是新房市場需求主力。一線城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套數佔比均超四成，其中上海佔比高達55%。北京120平方米以上大戶型佔比超其他一線城市；二線代表城市中，廈門、沈陽、福州等城市中小戶型佔比較高，均超30%；長沙、杭州、西安、濟南等城市120平方米以上大戶型成交佔比超60%，改善性住房需求仍佔主導，其餘城市90-120平方米產品成交套數佔比均接近或超過四成。三線代表城市中，佛山、東莞、蕪湖、唐山、紹興90-120平方米住宅成交套數佔比均超40%。
從成交套數佔比變化來看，與2023年同期相比，2024年1-11月，30個代表城市中，24個城市144平方米以上再改類產品成交佔比有所提升，其中上海、無錫、紹興144平方米以上住宅成交套數佔比提升幅度均超過5個百分點，杭州、長沙、合肥、青島等核心二線城市144平方米以上住宅成交套數佔比也增長明顯。
從各總價段成交情況來看，隨著二手房價格持續下調，2024年二季度以來北京、上海、深圳剛需入市加快，300萬以下二手房源成交套數同比明顯增加，未來或有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。與此同時，2024年以來在政策支持下，多個核心城市高端改善需求韌性較強，對新房市場起到重要支撐。2024年1-11月，一線城市中上海2000萬以上新房成交套數同比增長52%，深圳2000萬以上新房成交套數同比增長49%；二線城市中成都、無錫、青島1000萬以上新房成交套數同比增幅均超20%，合肥、西安800-1000萬新房成交套數同比增幅均超40%。高端改善需求大幅增長對新房市場形成一定支撐，但同時值得注意的是，高端需求的成交量總體相對有限，持續釋放後或造成一定需求透支，同時疊加房企產品供應「豪宅化」趨同，競爭加劇，需關注後續市場持續性。
（四）供求關系：庫存規模仍處高位，可售庫存出清周期為21.2個月，去化壓力仍突出
全國：房屋施工面積同比延續下降趨勢，新開工面積同比降幅仍較大。2024年1-11月，全國房屋施工面積為72.6億平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面積為50.8億平方米，同比下降13.1%。1-11月，全國房屋新開工面積為6.7億平方米，同比下降23.0%。其中住宅新開工面積為4.9億平方米，同比下降23.1%，整體表現偏弱。1-11月全國房屋竣工面積4.8億平方米，同比下降26.2%。
圖：2016年至2024年50個代表城市商品住宅月均批準上市面積及同比走勢
圖：2020年以來50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
重點城市：2024年，50城商品住宅月均批準上市面積同比下降約三成，供應規模處2016年以來最低水平。據初步統計，2024年，50個代表城市商品住宅月均批準上市面積1157萬平方米，同比下降約29%（同口徑銷售面積同比下降約19%），新房供應持續縮量，供給端表現整體偏弱。具體來看，一季度受春節假期影響，房企推貨規模較低，疊加去年高基數影響，批準上市面積同比下降36%；6月房企衝刺年中業績帶動批準上市面積環比小幅回升，二季度新批上市面積同比降幅收窄至33%；進入三季度後，銷售表現低迷，房企推盤意願不高，新房批準上市面積單季同比下降29%。四季度50個代表城市批準上市面積環比增長約13%，同比下降約18%，其中11、12月，在銷售改善及衝刺全年業績目標影響下，房企加快項目供貨節奏，50個代表城市批準上市面積環比連續增長，12月環比增長約7%，同比下降約17%。
圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
可售庫存來看，50個代表城市可售面積小幅下滑但仍處在相對高位，出清周期為21.2個月。截至2024年11月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.23億平方米，較2023年底下降6.7%，但規模仍處在近年高位。出清周期方面，截至11月末，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.2個月，較2023年末延長3.6個月，較10月縮短0.9個月。
（五）土地市場：2024年300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地市場整體仍承壓；年末核心城市加快賣地，北上杭等優質地塊土拍競爭激烈
受供應端縮量影響，2024年住宅用地成交規模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點四成左右。根據中指數據，2024年，300城各類用地成交規劃建面為14.0億平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。出讓金方面，2024年，300城各類用地出讓金2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%，較2020年高點下降60.3%，地方財政承壓。根據財政部數據，2024年1-11月，國有土地使用權出讓收入32626億元，同比下降22.4%。溢價率方面，2024年，300城各類用地及住宅用地溢價率分别為3.8%、4.3%，較2023年分别下降0.3和0.4個百分點。
流拍撤牌方面，根據中指數據，2024年300城住宅用地流拍撤牌944宗，流拍撤牌率15.6%，較2023年下降5.2個百分點。當前土拍市場仍面臨一定壓力，儘管2024年多地在土地出讓前發佈擬出讓清單，但房企在融資、銷售雙重挑戰下，除熱點城市或自身深耕區域外，拿地力度均較一般。
表：2024年各梯隊城市住宅用地成交情況
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
成交規模方面，各線城市同比均下降。根據中指數據，2024年一線城市成交面積同比降幅約4成，降幅高於二線、三四線城市。二線城市成交面積同比降幅近3成，其中成都、杭州、蘇州、寧波、重慶降幅均在4成以上。三四線城市土地市場調整相對較早，成交面積同比降幅近2成。從近幾年各線城市成交規模變化來看，一線城市宅地成交面積峰值出現在2021年，而二線及三四線城市峰值均出現在2020年，其中三四線城市2019、2020年成交規劃建面均超6億平米，佔300城比重約為56%，隨著市場持續下行，三四線城市庫存去化壓力逐步加大。
圖：22個重點城市2024年溢價成交情況（市本級）
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
土拍熱度來看，北上深杭仍是房企重要佈倉地，廣州、成都、合肥優質地塊房企參拍積極。根據中指數據，2024年22城住宅用地溢價成交佔比為21.1%，較2023年回落11.0個百分點。各城市來看，杭州、深圳、上海溢價成交宗數佔比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其餘城市普遍在2成以下。濟南、南京雖然出讓宅地數量最多，但溢價宗數佔比均不足1成，而鄭州、無錫、長春2024年以來僅2宗宅地溢價出讓，沈陽宅地均底價成交。
在9月底新政持續顯效下，10月以來，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續升溫。如10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊溢價率達29%；10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊溢價率達51%。11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價率分别為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊溢價率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達中止價轉入「高品質建設」環節（溢價率達40.4%）；12月19日，杭州蕭山區北幹東單元地塊溢價率達77%；12月30日，上海徐匯龍華地塊觸發中止價（溢價率達40.0%），裝標競到7000元/㎡，配套公建競到1840㎡。
拿地企業方面，央國企及地方國資仍是拿地絕對主力。根據中指數據，2024年22城累計拿地金額中央國企佔比46%，地方國資佔比32%，兩者合計達78%，較2023年提升3個百分點，仍是拿地主力。具體來看，北京、上海、廣州、深圳等城市央國企佔比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國資佔比較高，如無錫、沈陽、南京、福州、長春等城市地方國資佔比均超5成。
（六）開發投資：1-11月房地產開發投資額同比下降10.4%，降幅仍較大
圖：2014年至2024年11月房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
房地產開發投資額同比下降超10%，整體表現偏弱。2024年1-11月，全國房地產開發投資額為9.4萬億元，同比下降10.4%。其中，住宅開發投資額為7.1萬億元，同比下降10.5%，佔房地產開發投資比重為76.0%。
房企到位資金同比降幅持續收窄，但整體降幅仍較大。2024年1-11月，房地產開發企業到位資金為9.7萬億元，同比下降18.0%。其中，國内貸款為1.3萬億元，同比下降6.2%；自籌資金為3.5萬億元，同比下降11.0%；定金及預收款為3.0萬億元，同比下降25.2%；個人按揭貸款為1.4萬億元，同比下降30.4%。
2025年中國房地產市場趨勢展望
（一）經濟及政策環境：2025年強調實施更加積極有為的宏觀政策，全方位擴大内需；持續用力推動房地產市場止跌回穩
宏觀經濟方面，2024年前三季度，我國GDP同比增長4.8%，增速逐季放緩，經濟運行面臨挑戰，9月26日，中央政治局召開非常規經濟主題會議，明確指出要「有效落實存量政策，加力推出增量政策」，「要促進房地產市場止跌回穩」，隨後一攬子增量政策落地，帶動經濟明顯回升，房地產銷售也有所恢復，預計全年可實現5%左右增長目標。展望2025年，加徵關稅等限制措施或對我國出口造成拖累，宏觀政策需加大逆周期調節力度提振國内消費與投資。12月，中央經濟工作會議召開，強調「做好明年經濟工作，…實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國内需求…穩住樓市股市」,「要實施更加積極的財政政策。…要實施適度寬松的貨幣政策。」預計2025年各項逆周期政策力度將進一步加大，推動經濟持續回升向好，同時更加積極有為的宏觀政策也有利於實現房地產止跌回穩。
房地產政策方面，2024年9月26日，中央政治局會議定調要「促進房地產市場止跌回穩」，釋放了明確的「穩地產」信號，市場迎來真正的政策拐點；12月9日，政治局會議提出「穩住樓市」，12月12日，中央經濟工作會議強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
9.26政策後，中央多部委相繼落地穩地產「組合拳」，明確了促進房地產市場止跌回穩的「四個取消、四個降低、兩個增加」以及收儲存量商品房、盤活存量閑置土地等多項政策舉措。各地優化政策也是應出儘出，截至目前，除個别核心城市仍保留了一定限制性政策外，全國大多數城市調控政策已經全面放開，當前政策環境已處於歷史最寬松階段，特别是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。
表：本輪周期政策環境與2014年周期對比
資料來源：中指研究院綜合整理
中央層面，2024年4月30日，中央政治局會議強調「要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益」，並提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，這是時隔多年在政治局會議中再度提出房地產「去庫存」政策，為市場釋放了明確的政策信號。
9月26日，中央政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放了最強「穩地產」信號，政策目標明確，同時，會議指出「對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量」，進一步強調「去庫存」。
12月9日，中央政治局會議強調要「穩住樓市」；12月12日，中央經濟工作會議基調延續，進一步強調要「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，為2025年樓市定調，同時指出「加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度」，明確多項政策舉措，未來更多穩地產政策或將加快落實。
2024年以來，各部委在需求端、供給端、去庫存方面均出台多項「穩地產」政策，具體來看：
需求端，5.17，央行下調首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調公積金貸款利率；9.24，央行等三部委出台五項新政，包括下調政策利率、下調二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套首付比例下限均已降至15%的低位；10.17，住建部等五部委提出房地產市場止跌回穩的「四個取消、四個降低、兩個增加」的政策「組合拳」，提出新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；11.13，財政部等聯合發佈稅收優化政策，降低居民購房和企業稅收負擔；11.15，住建部、財政部發文部署進一步做好城中村改造工作，擴圍城中村改造城市數量並推進貨幣化安置；12.25，住建部強調把「四個取消、四個降低、兩個增加」各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求，加力推進貨幣化安置城中村和危舊房改造，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。
供給端，年初住建部、金融監管總局建立融資協調機制，滿足企業合理融資需求；10.17監管部門表示年底前將「白名單」項目信貸規模增至4萬億，截至11月末貸款審批通過金額超3.6萬億元，有助於企業資金環境改善。另外，9.24央行將經營性物業貸款和「金融16條」兩項政策延期至2026年底，也有助於緩解房企償債壓力。
去庫存方面，5.17央行設立3000億元保障性住房再貸款用於收購存量商品房，住建部、自然資源部提出盤活存量閑置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發改委發文，提出三個方面18條舉措處置閑置存量土地；9.4央行將3000億元保障性住房再貸款的央行支持比例從60%提高到100%；10.12財政部允許專項債資金、保障性安居工程補助資金用於收購存量房，允許專項債用於回收存量閑置土地；11月7日，自然資源部印發通知明確運用專項債收購存量土地的收購範圍、收購價格、再供應原則等細則；12.25，住建部繼續強調商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。
未來推動已出台政策加快落地見效，是市場實現持續性「止跌回穩」的關鍵，如加快推進100萬套貨幣化安置城中村改造，加快落實收購存量閑置土地及收儲存量房等。
表：2024年中央重大會議中針對房地產政策基調及各部委落實的相關政策
資料來源：中指研究院綜合整理
圖：2022年以來各地因城施策頻次
表：2024年以來主要政策類型出台頻次對比
資料來源：中指研究院綜合整理
地方層面，2024年以來，各地政策優化力度進一步加大，多數城市全面放開過去在市場過熱階段出台的限制性政策，同時從加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。2024年，全國各地出台政策約800條，5.17、9.26兩輪重大舉措落地前後，各地積極落實中央精神，政策出台頻次明顯加快，落實政策包括優化/取消限購、降低首付比例、降低房貸利率、取消普宅標準、放松限售、優化限價、發放購房補貼等多個方面，其中高能級城市政策優化力度不斷加大，廣州全面取消限購，北京、上海、深圳對限購、限貸政策進行了多輪優化放松，核心二線城市限購、限貸政策全面放開，另外，大幅提高公積金貸款額度、發放較大金額的購房補貼也成為多地促進購房需求釋放的重要抓手，整體來看，當前政策環境已達歷史最寬松水平。
供給端來看，一方面，降低企業稅費壓力，一線城市及江蘇省、陝西省、福建省、重慶等多地取消普宅標準後，企業預繳的土地增值稅或將有所下降，從而降低企業資金負擔；另一方面，「好房子」的建設是優化市場供給的重要舉措，各地持續優化土拍規則、改善土地規劃設計條件和套型要求。去庫存方面，地方政策整體落腳在三個方面，一是國企收儲存量商品房，二是推進住房「以舊換新」，三是持續探索盤活存量閑置土地。
整體來看，9.26中央政治局會議定調「要促進房地產市場止跌回穩」，12.9政治局會議定調「穩住樓市」，12.12經濟工作會議再次強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，政策目標明確，樓市政策方向更加清晰，12.25全國住建工作會議也為2025年重點工作目標進行部署，展望2025年，房地產政策寬松基調或將延續，下階段政策有望繼續圍繞「促進需求」和「優化供給」展開。
促進需求方面，第一，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求。未來貨幣化安置100萬套城中村改造或將加速，資金支持等配套政策有望進一步完善，各地將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合或是重要方向，其中加大使用房票安置的補貼獎勵力度，提高居民使用房票積極性，將有助於加速城中村改造節奏，也有望為市場提供更多新增住房需求。
核心城市限制性政策有望繼續優化，一線城市繼續優化限購等政策。除個别核心區域外，北京、上海非本地戶籍購房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放開大戶型限購，適當鼓勵改善性住房需求釋放。另外，降低房貸利率、降低交易稅費等亦具備空間。
第三，加大購房補貼力度等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動市場活躍度提升。2024年以來，部分城市通過發放購房補貼實現了房地產市場活躍度好轉，未來或有更多城市加大購房補貼力度，特别是針對符合條件人才、多子女家庭等，帶動購房需求釋放，若補貼通過「房票」形式發放，並限定購房者使用「房票」購買新房，或對新房市場產生直接利好。
優化供給方面，重點或在於去庫存政策的加快落地推進。第一，專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動土地「去庫存」。當前，自然資源部針對運用專項債收購存量閑置土地的細則已經落地，未來財政部相關政策細則有望跟進，為各地執行提供更多資金支持。在收購過程中，閑置土地存在的資金違約金等配套政策亦存在優化空間，助力存量土地收儲工作的加速推進。各地有望結合當地實際情況，靈活運用專項債和配套政策，積極落地執行收回收購存量土地。
第二，完善存量商品房收儲政策。當前收儲存量商品房仍存在多項卡點，在收儲價格、資金成本、標的物等方面均存在政策優化空間。
盤活商辦用房轉為租賃住房或是重要方向。 除了以上政策之外，預計「好房子」建設、項目融資「白名單」、保交房等也將是2025年供給端政策持續落位的聚焦點，改善企業資金環境，繼續修復企業和購房者市場預期。
表：部分存量閑置土地盤活案例
資料來源：自然資源部，中指研究院綜合整理
（二）市場趨勢：中性假設下，2025年全國新建商品房銷售面積下降約6%，開工投資下行態勢難改
根據「中國房地產業中長期發展動態模型」，結合國内外經濟研究機構對2025年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策及重要會議精神，對2025年房地產市場提出如下假設：
假設1：宏觀經濟增速保持平穩（GDP同比增長4.5%-5.0%）； 假設2：貨幣信貸政策繼續發力穩經濟（M2同比增長8.0%-8.5%，利率繼續下行）； 假設3：房地產調控政策延續寬松狀態，增量政策逐步落實。 在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據中指測算，2025年全國房地產市場將呈現「銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。
表：2025年全國房地產市場各項指標預測結果
數據來源：中指研究院測算
銷售方面，2025年房地產市場銷售恢復仍面臨一些挑戰，如：（1）居民收入預期尚未根本性扭轉，近期居民置業調查數據顯示，影響居民購房節奏的主要原因中，收入不穩定、房價下行預期、還貸能力擔憂持續位居前三；（2）新開工面積持續下滑，連續三年新開工面積低於銷售面積，有效供給不足或將制約新房銷售恢復；（3）二手房市場對新房市場「替代效應」明顯，預計將繼續分流新房市場需求。
展望2025年，新房銷售要實現從階段性恢復到持續性「止跌回穩」，核心是政策要「一鼓作氣」落實到位，關鍵政策包括：（1）加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造，按100平米/套計算，可帶來約1億平米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右（2025年預計部分轉化為實際銷售）。（2）加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房，若資金完全使用，估算可撬動資金3750億元（20%企業自有資金，80%貸款），可帶動住宅銷售超3600萬平米，佔市場總量約4.6%。另外，增量政策中若採取「補人頭」的方式加大購房補貼力度（補貼可通過「房票」形式發放，限定用於購買新房），可進一步加速市場庫存去化。
根據「中國房地產業中長期發展動態模型」，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。悲觀情形下，政策落實節奏相對較慢，居民置業意願仍偏弱，2025年全國商品房銷售面積同比預計下降12.5%。
圖：居民購房資金成本與租售比
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
房價方面，若政策持續加力，預計2025年上半年部分核心城市房價將逐步「止跌」。一方面，隨著支持政策的密集出台，居民房價預期明顯改善。另一方面，隨著房貸利率的持續下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%-2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。
圖：歷年住宅及商辦用地成交規劃建面與房屋新開工面積
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
新開工方面，房企新開工規模仍受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，2025年新開工難改下行趨勢，根據模型測算，中性情形下，2025年新開工面積同比降幅在15.6%左右，絕對規模降至6.2億平方米。
投資方面，建築工程投資和土地購置費是構成房地產開發投資最主要的兩項指標，佔開發投資的比重超90%（1-11月建築工程投資佔比為55%，土地購置費佔比為37%）。2025年，受土地成交大幅縮量及新開工規模繼續下滑等因素影響，建築工程投資和土地購置費兩項指標預計仍將低位運行，將拖累開發投資的修復。中性情形下，2025年開發投資額同比預計下降8.7%。
表：截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未動工統計（不含保障性住房）
注：表中為公開招牌掛地塊；青島2023年數據未公佈，未動工地塊不包含2023年成交地塊。
數據來源：各城市規自委公佈的存量住宅用地信息，中指數據CREIS（點擊查看）
促進投資開工「止跌回穩」的關鍵是盤活閑置存量土地，增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。根據各城市規自委公佈的存量住宅用地及中指監測數據估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍掛成交涉宅用地中未動工地塊共約930宗，規劃建築面積9497萬平方米，成交價6044億元，未動工宗數佔比20%。其中，鄭州、武漢未動工面積超1000萬平米。2024年以來中央多次出台政策支持閑置存量土地盤活，允許運用地方政府專項債收購存量閑置土地解決了資金「卡點」，但政策有效推進仍需聚焦幾個關鍵問題：（1）企業應積極主動提出解決方案，地方政府按照「需求增量、投資增量」原則審核納入儲備清單，申請專項債；（2）閑置存量土地的盤活應聚焦市場需求旺盛的核心城市，通過盤活產生增量價值；（3）應加大對民企的支持力度，避免内循環，提高投資效率。
圖：影響城市房地產市場恢復的關鍵因素
資料來源：中指研究院綜合整理
政策空間及力度、市場供求關系、城市聚集效應等是影響城市市場恢復節奏的核心因素。短期因素來看，政策支持及優化空間是影響市場走勢的關鍵，包括限購限貸、房貸利率等政策空間，以及房票安置、收儲存量房等政策推進節奏，另外，市場供求關系也決定著房價走勢及市場恢復基礎。中長期因素中，城市人口吸引力、區域輻射力等決定了城市對外部購房需求的吸引力，是城市長期發展過程中形成的優勢，短期難以發生較大改變，在多數城市取消限購的當下，城市聚集效應帶來的外部新增購房需求也是支撐市場恢復的重要因素。
綜合各影響因素來看，一線城市輻射範圍廣，人口吸附力強，購房需求旺盛，11月下調交易稅費對一線城市惠及力度大，北上深限購仍有優化空間，市場或率先止跌回穩。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來市場恢復節奏或相對較快。
圖：「十五五」期間全國新建商品住宅銷售面積預測
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從中長期需求空間來看，受全國總人口開始下降、城鎮化及人均住房面積增長放緩等因素影響，房地產行業正在進入新的發展階段。根據中指初步測算，「十五五」期間，新增城鎮人口帶來的住房需求約18.7億平米，居住面積提升引致的住房需求約18.4億平米，拆遷改造引致的住房需求約13.5億平米，合計城鎮住房需求總量約50.6億平米（年均10億平米左右）。考慮部分需求通過保障房、租賃住房等方式解決，以70%-80%的商品化比例測算，「十五五」時期全國商品住宅年均銷售面積約7-8億平米，由此推算，商品房年均銷售面積約8.5-9.5億平米。
房企經營策略建議
圖：2020年-2024年TOP100房企單月銷售額情況
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
銷售方面，根據中指數據，2024年，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較上月縮窄2.3個百分點。四季度以來，受市場階段性恢復帶動，房企銷售業績有所修復，12月TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環比增長28.86%。2024年，TOP100房企權益銷售額為30668.2億元，權益銷售面積為16418.1萬平方米。
拿地方面，2024年，TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個百分點。四季度以來核心城市土拍市場保持一定活躍度，12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動TOP100企業拿地總額同比降幅收窄。前50家企業和前100家企業中，央國企數量佔比均在八成以上。
受房地產市場持續調整影響，房企資金端壓力不減，2024年監管部門加大供應端、需求端支持力度，如「白名單」、「收儲存量房」、「利用專項債券收回土地」等，給予房企資金支持。在此背景下，企業需結合自身情況，積極把握政策機遇，實現資金回籠。
第一，把握政策窗口期，升級產品，積極回款。2024年9月底支持政策落地後，核心城市市場銷售有所加快，企業應把握好政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度。隨著消費者對居住品質的要求不斷提高，房企需加大對「好房子」建設的投入，在當前供過於求的市場下，產品力高的項目不僅可以吸引更多潛在買家，還能在競爭激烈的市場中脫穎而出，更容易實現資金快速回籠。12月中央經濟工作會議也明確提出要「培育綠色建築等新增長點」，預計2025年在綠色建築方面或有更多支持政策出台，對於企業而言，需要將重點放在提高建築質量、優化居住體驗和推動綠色可持續發展上，把握產業升級趨勢，實現可持續發展。同時，房企應更加注重客戶的需求和反饋，通過市場調研和客戶參與，設計出更符合現代生活方式的住宅產品。
第二，與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，及時換倉，維穩現金流。2024年11月11日，自然資源部發佈《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發〔2024〕242號），明確了專項債收購土地的收購目的、收購標的物範圍、收購價格要求等多方面要求，242號文落地也標志著專項債用於土地儲備的正式重啓，解決了收購存量閑置土地的資金「卡點」問題，房企應抓住政策機遇，利用對自身地塊的了解，提出針對性方案，促進項目審核納入儲備庫，提高收購效率、調整自身土儲結構。在投資方面，房企需保持相對審慎的投資態度，聚焦核心城市等確定性更高的市場。 另外，在行業轉型的大背景下，房企需要順應趨勢，發掘與自身條件相匹配的新發展模式，輕資產與重資產的結合是重要探索方向，其中代建、物業管理、商業管理和長租公寓等板塊均擁有一定的成長潛力。
文章來源：中指雲APP
更多精彩內容，請登陸
財華香港網 (https://www.finet.hk/)
現代電視 (http://www.fintv.com)