2024年12月中國住房租賃企業規模排行榜

日期：2025年1月6日 上午11:01編輯：Annie

2024年，受保租房大規模入市及居民收入預期偏弱等因素影響，住房租賃市場仍處於調整階段。全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，租金下行壓力較大。中央及地方持續落實支持政策，住房租賃金融支持體系逐漸完善，非居改租、收儲轉租迎來發展機遇。

規模排行

（一）開業規模榜：年末多家長租公寓門店開業，TOP30企業開業規模持續增加 

據中指研究院統計，2024年12月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量達125.6萬間，較11月增加約3萬間。

分類來看，開業榜TOP30中，分别有12家房企系住房租賃企業、7家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。年末多家長租公寓開業，創業系、地方國企系、酒店系開業規模分别增加1.9萬間、1.8萬間、0.1萬間。受榜單變動影響，與11月相比，房企系開業規模減少0.8萬間。

表：TOP30中各類住房租賃企業開業規模統計

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

（二）管理規模榜：TOP30企業累計管理房源量達182萬間 

據中指研究院統計，2024年12月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量達182萬間，較11月增加約2萬間。

分類來看，管理榜TOP30中，分别有12家房企系住房租賃企業、8家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家中介系。與11月相比，房企系、酒店系、創業系管理規模分别增加1.9萬間、1.7萬間、1.5萬間、0.2萬間。其中城市家、萬科泊寓新增管理規模較大，分别增加1.5萬間、1萬間。

表：TOP30中各類住房租賃企業管理規模統計

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

2024年12月代表企業已開業輕資產項目規模

數據來源：部分重點企業監測數據、企業提報、公開資料

住宅租賃價格指數走勢

（一）50城住宅租金：2024年50城住宅租金累計下跌3.25%，各線城市均下跌

■ 整體租金：50城平均租金小幅下跌，全年僅返城季和畢業季租金微漲，8月以來跌幅有所擴大

2024年重點城市住宅平均租金小幅下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。12月，50城住宅平均租金為35.4元/平方米/月，環比下跌0.55%。整體來看，重點城市住房租賃市場需求整體相對平穩，但保租房批量入市帶動市場供應量明顯加大，加之保租房定價限制，市場競爭加劇，推動重點城市住宅平均租金小幅下跌。

行業季節效應突出，春節後「返城季」和年中「畢業季」拉動租金階段性微漲。全年運行情況來看，僅春節後的「返城季」和年中「畢業季」，即2024年3月及6-7月，50城住宅租金實現微漲，其餘月份租金均下跌。8月以來行業進入淡季，市場需求熱度明顯下降，重點城市住宅租金跌幅有所擴大。

圖：2021年7月至2024年12月50城住宅平均租金與環比漲跌幅

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

■ 城市租金：2024年48城住宅租金累計下跌，各線城市均下跌

從城市漲跌幅來看，2024年50城中僅有2個城市住宅租金累計上漲，48城累計下跌。具體來看，2024年，僅北海、烏魯木齊住宅平均租金有所上漲，其中北海累計上漲3.53%，烏魯木齊累計上漲1.39%。其餘48個城市租金均累計下跌，其中溫州、杭州等7個城市累計跌幅在5%以上，蘭州、寧波等19個城市跌幅在3%-5%之間。大連、東莞等19個城市跌幅在1%-3%之間，呼和浩特、泉州、哈爾濱跌幅在1%以内。

分梯隊來看，各線城市住宅平均租金均下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年，一線城市住宅平均租金累計下跌2.82%，2023年為累計上漲1.32%；二線城市平均租金累計下跌3.56%，跌幅較2023年擴大3.3個百分點；三四線代表城市平均租金累計下跌2.82%，跌幅較2023年擴大1.5個百分點。

圖左：各梯隊城市住宅租金累計漲跌幅圖右：各梯隊城市住宅租金月度環比漲跌幅

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（二）投資回報率：租金房價比繼續小幅提升，住房租賃投資回報率有所改善 

2024年，因房價持續調整，重點城市租金房價比較2023年末繼續提升。2024年12月，50個重點城市住宅租金房價比為2.12%，較2023年12月（2.03%）提升0.09個百分點。具體城市來看，50城中，除三亞、嘉興外，其餘48個城市租金房價比均較2023年末有所提升，其中常州、東莞、徐州、武漢城市提升幅度較為顯著。從絕對水平來看，據中指監測，截至2024年12月，廈門、深圳、北京租金房價比仍較低，不足1.5%；而廣州、上海逐步向2%靠攏，重慶、長沙等二線城市租金房價比已接近3%，哈爾濱、長春等已超過3%，其中貴陽最高，為3.23%。

圖：50個重點城市租金房價比

注：租金房價比=2024年12月城市住宅平均租金×12÷2024年12月城市二手住宅均價

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當前房地產市場處下行周期，房價持續調整，而住房租賃市場受益於剛需特徵及行業規範性的提升，需求維持相對穩定，租金調整幅度更為平緩。在此影響下，近兩年我國重點城市租金房價比持續回升，截至目前，重點50城平均租金房價比為2.12%，已高於五年期定期存款利率，住房租賃投資回報有所改善；但與居民購房的綜合資金成本（根據中指測算當前約為2.6%-2.8%）相比，仍有上升空間。

2024年8月，央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》的「支持住房租賃產業可持續發展」專欄中提到：「未來隨著經濟逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率」，「近年來隨著租售比的回升和融資運營成本的下降，住房租賃產業的商業可持續性在增強，越來越多的住房租賃企業進入市場，規模化、集約化經營，將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務」。

圖：2021年9月至2024年12月50城租金房價比走勢圖

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租客特徵分析

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前租房偏好和痛點問題，中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國租客問卷調查，對租客畫像進行描摹。2024年末，全國租客調查問卷共收回6093份有效樣本。

（一）租客畫像：新畢業租客更青睐長租公寓，願為高質量服務和設施支付更高租金

■ 租客群體基本特徵：25-34歲、高學歷、畢業1-5年青年人

調查結果顯示，54%的受訪租客年齡處於25-34歲區間，63%的受訪租客為本科及以上學歷，68%的受訪租客畢業年限在5年之内，65%的受訪租客家庭月收入分佈在3000-10000元區間。租房方面，76%的受訪租客選擇整租，59%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，53%的受訪租客租房面積在10-60平方米。

從不同能級城市的租客特徵來看，租戶家庭規模方面，獨居和2-3人小家庭是租住主力，其中北上廣深及省會城市約四分之一的受訪者是獨自租住，佔比相對較高。居住房源類型方面，個人房源仍是主要居住類型，北上廣深及省會城市超三分之一租戶居住於分散式長租公寓，地級及以上城市居住於集中式公寓的比例均在15%左右。

■ 不同房源客群特徵：長租公寓租客畢業年限較短，願為服務和設施支付更高租金

從租客居住房源來看，近半數受訪租客居住在個人房源中，居住在分散式公寓、集中式公寓的比例分别為33%，15%。從學歷來看，68%的集中式公寓租客為本科及以上學歷，較個人房源高出7個百分點。從畢業年限來看，無論是分散式還是集中式長租公寓，在校生及畢業年限在5年以下的租客佔比均達到83%，新畢業租客更青睐長租公寓。

從租金水平來看，月租金高於3000元的集中式公寓和分散式公寓租客佔比約為40%和33%，均顯著高於個人房源。從租金收入比來看，租金收入比超過30%的分散式和集中式公寓租客佔比約為40%，較個人房源明顯高出26個百分點。無論是集中式公寓還是分散式公寓，相比個人房源，都表現出較高的租金水平和租金收入比，反映出租客願意為了更高質量的服務和設施支付更高的租金。此外，部分城市政府對符合條件的人才租住集中式長租公寓或大型租賃社區進行補貼也對此產生積極影響。

圖左：不同房源租客學歷分佈圖右：不同房源租客租金佔收入比例分佈

數據來源：中指調查（點擊了解）

（二）租房偏好：約六成租客到期後計劃換租，集中式公寓持續面臨「留客難」挑戰

■ 換租計劃：受市場租金下跌、工作變動及收入預期降低，約六成受訪者計劃到期後換租

調查結果顯示，60%的受訪租客表示在本次租約到期後計劃換租。對於租客而言，排名前三的換租原因是：市場租金下跌想要換租更便宜的房子、工作變動及收入預期降低。從換租原因可以看出，一方面，市場租金持續下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，促使租客考慮換租；另一方面，在經濟仍面臨壓力的背景下，居民工作變動及收入不穩定性增加，也是租客換租的重要原因。

圖：計劃換租比例和換租原因

數據來源：中指調查（點擊了解）

從受訪租客未來計劃租住的房屋類型來看，個人房源、分散式公寓、集中式公寓租客傾向於繼續在同類房源租住的比例分别是78%，58%，35%。相比而言，當前租住在集中式公寓的租客未來計劃繼續選擇此類房源的比重較低，企業需關注租客到期續租節點，提前摸排租戶意向，及時調整服務策略，減少客戶轉移帶來的招租成本。

表：當前和未來計劃租住房屋類型

數據來源：中指調查（點擊了解）

■ 關注因素：集中式公寓企業需注重產品力和服務力的提升，提高客戶續租率

調查結果顯示，通勤距離、距離地鐵較近以及周邊配套環境是租客的共同關注因素，此外，個人房源租客對於租金水平更加看重。

圖：不同房源類型受訪租客關注因素

數據來源：中指調查（點擊了解）

租客心目中，集中式公寓的優勢主要包括：小戶型整租房源充足/具備個人空間，區位優勢突出以及公區配套，管家服務，室内環境較好等。集中式公寓排名靠前的缺點主要包括：缺少陽台/不方便晾曬， 房間隔音效果差，通風效果不好，儲物空間少，不通燃氣等方面。從長租公寓發展角度，區位因素仍是企業在投資佈局時需要考慮的核心，或位於產業聚集區，或臨近地鐵站，同時戶型設計、公區配套、運營服務等方面，也需進一步貼合購房者租賃需求，持續提升產品力和服務力。

圖：集中式公寓租客租房關注的優點和缺點

數據來源：中指調查（點擊了解）

■ 住房規劃：租房的過渡屬性仍較強，經濟壓力較大是租客計劃長期租房的主要原因

從租客對未來3年的租房規劃來看，有52%的受訪租客表示未來會選擇在本地購房，僅17%的受訪租客計劃未來長期租房，租房的過渡屬性仍較強。分不同房源來看，個人房源和租住在公租房等其他房源的租客打算一直租房的比例相對更高。對不同年齡的租客進行分析發現，40歲以下各年齡段群體選擇攢夠首付後本地購房的比例均超過50%，20歲以下群體未來回老家或更低房價城市居住的比例在所有年齡段中最高。

圖左：不同房源租客未來3年租房規劃圖右：不同年齡段租客未來3年租房規劃

數據來源：中指調查（點擊了解）

進一步分析無房租客計劃長期租房的原因，結果顯示，經濟壓力較大是受訪租客計劃長期租房的主要原因，其次是租客認為當前買房性價比不高/不看好房地產市場，其中租住個人房源的租客60%選擇經濟壓力較大，集中式公寓這一比例為36%。此外，集中式公寓有24%受訪租客認為住房租賃市場不斷完善，可享受的公共服務越來越多，遠高於個人房源（1%）和分散式房源受訪者（2%）。

圖：不同房源無房租客打算一直租房的原因

數據來源：中指調查（點擊了解）

住房租賃政策回顧

近兩年，「購+租」、「市場+保障」的住房體系加快完善，2024年7月，二十屆三中全會再次強調「加快建立租購並舉的住房制度」，支持政策不斷落地。中央層面，住房租賃政策聚焦金融支持、存量盤活等方面；地方層面，2024年各省市出台住房租賃相關政策超250次，各地積極拓展租賃住房籌集建設渠道，完善行業監管制度，加大政策支持力度，從供需兩端改善住房租賃行業政策環境，推動行業高質量發展。

（一）中央：住房租賃金融支持體系逐漸完善；非居改租、收儲轉租迎來發展機遇 

2024年7月，二十屆三中全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，房地產相關提法中，將「加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式」放在首位，住房租賃市場的重要性更加凸顯。未來政策將通過建立「購+租」、「市場+保障」的住房供應體系，實現政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求。在此背景下，住房租賃市場也有望保持較快發展。今年以來，各部委持續落地住房租賃相關支持政策，其中金融支持政策貫穿全年，租賃金融支持體系持續完善健全，滿足行業融資需求。另外，今年5月以來「去庫存」成為房地產重要施策方向，中央及各部委多次出台支持收購存量商品房用作保障性住房相關政策。12月中央經濟工作會議再次強調要「盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作」，預計明年相關政策將加快落實，存量盤活有助於拓寬保租房籌集渠道，也為企業帶來發展機遇。

■ 金融支持：租賃金融17條正式出台，REITs項目常態化發行，住房租賃金融閉環進一步完善

2024年，多項金融支持政策發力改善行業融資環境，住房租賃金融支持體系進一步完善。1月，央行和金融監管總局發佈住房租賃金融17條，構建了覆蓋租賃住房項目全周期的信貸支持產品體系，包括開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款等，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供了多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務。5月以來，3000億元保障性住房再貸款相關政策支持持續落地。7月，國家發改委發佈全面推動REITs項目常態化發行，將市場化長租房首次納入公募REITs底層資產範疇，並從調整優化規模要求，不再限制新建/存量資產收購的資金使用比例並放寬補充流動資金要求，取消現金流分派率或内部收益率指標要求等多個方面優化政策。11月上交所、深交所各發佈兩項基礎設施REITs定期報告指引，要求充分吸收基礎設施REITs試點以來的信息披露實踐和監管經驗，在銜接公募基金上位規則的基礎上，進一步規範基礎設施REITs定期報告披露。12月滬深交易所分别發佈修訂發佈REITs審核指引，持續提升業務制度化規範化透明化水平。隨著各項金融支持政策的持續落地，住房租賃企業融資環境進一步改善，我國住房租賃政策體系逐漸完善。

表：2024年中央出台住房租賃金融支持相關重要政策

資料來源：中指研究院綜合整理

■ 收儲政策：中央多次明確支持收購存量商品房用作保障性住房，其中用作保租房已有實踐

今年以來，中央及各部委多次表態支持收儲去庫存。4月末，政治局會議首次提出要統籌研究消化存量房產和優化增量住房政策措施；5.17全國切實做好保交房工作視頻會議明確支持「存量房收儲」；7.30政治局會議繼續強調「堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房」。隨著中央多次明確支持收購存量商品房用作保障性住房，具體支持政策陸續出台落地。 資金支持方面，5月17日，央行明確「擬設立3000億元保障性住房再貸款」，「支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」。同時，租賃住房貸款支持計劃1000億元額度也並入3000億元保障性住房再貸款。9月24日，央行將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款中，央行出資比例由原來的60%提高到100%。此外，10月12日，財政部支持用專項債券收購存量商品房用作各地的保障性住房，收儲去庫存的資金來源渠道進一步拓寬。 收儲價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作為上限，一般按照劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤為參考；也有少部分城市收儲轉作保租房並以收益法進行測算。

收儲標的物方面，前期各地對於存量房收購的條件普遍較為嚴格，多要求現房住宅、整棟整單元、單套面積70/90㎡以内等，導致滿足收購條件的住房較少。近期部分城市收購條件將單套面積放寬至120平方米以内，住房性質放寬至公寓/宿舍，非整棟整單元的分散住房也納入收購範圍。

6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，將收儲範圍擴大至縣級以上城市。 從收儲進展來看，據央行披露數據，截至2024年9月底，3000億元保障性住房再貸款餘額為162億元，整體進展較慢。究其原因，按照重置成本計算的收購價格較低是核心因素，配售型保障房價格通常為市場價的五折左右，企業接受度較低。而收儲用作保租房，並採用收益法定價或可有效推進政策落地（重慶等地已有成功案例），短期内通過租金收益覆蓋部分融資及經營成本，穿越經濟周期後，未來可以通過租金提升、資產增值變現，實現資金平衡，當然前提是項目要具備一定區位優勢，收購後可順利出租。另外，標的物戶型、樓棟要求難匹配，資金和運作成本較高等也限制了收儲進展。

12月，中央經濟工作會議召開，再次強調要「盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作」，在盤活存量中，除今年持續強調的存量商品房和閑置土地外，還特别提及盤活存量商辦用房，預計明年相關政策將加快落實推進，有助於保租房籌集渠道拓寬，也為企業帶來發展機遇。 此外，「租購同權」作為促進租賃市場發展、構建租購並舉住房制度的重要支撐條件，相關政策舉措也進一步落地見效。7月末，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出「積極培育發展住房租賃市場，支持採取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。逐步使租購住房群體享有同等公共服務權利。在具備條件的城市推進保障性住房建設。」10月，國務院辦公廳明確「加快發展住房租賃市場，因地制宜逐步使租購住房群體享有同等公共服務權利。」租購同權政策的推動有利於促進公共服務均等化，逐步改善我國住房需求結構，促進住房租賃市場的可持續發展和長效機制建設。

（二）地方：全年出台租賃政策超250次，供需兩端多措並舉優化租住環境 

據中指研究院監測，2024年，我國地方政府共出台住房租賃相關政策250餘次，政策頻次整體已超過2023年全年。分月度來看，2024年各月出台政策頻次均在10次及以上，下半年政策出台更加密集，各月頻次均在20次以上。分城市來看，一線城市出台政策頻次領先，廣州超15次，上海超10次，北京、深圳出台政策近10次；二線城市中天津、杭州、鄭州等地出台政策較多，均在5次以上。 

圖：2023-2024年各地出台的住房租賃相關政策數量匯總（不完全統計）

資料來源：中指研究院綜合整理

分類來看，2024年，地方住房租賃政策以供給側政策為主，各地持續加強住房租賃政策支持力度，拓寬租賃住房籌集渠道，多措並舉擴大租賃住房供給；同時，多地強化租賃住房相關的管理辦法構建，推動行業朝著規範有序方向發展。需求側，各地政府積極優化公積金租房提取政策，發放租住補貼，促進住房租賃需求釋放。

表：2024年各地出台的住房租賃相關政策分類匯總（不完全統計）

資料來源：中指研究院綜合整理

其中收儲轉租方面，今年已有廣州、深圳、杭州等超70城支持收購已建成存量商品房用作保障性住房，多數城市已發佈徵集公告，但受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，實際落地的項目規模相對有限。從落地項目來看，鄭州過去幾年持續推進收儲工作，已累計收儲80餘個項目超十萬間房源，城發美寓累計投入運營34個項目，提供房源突破5萬套（間）。重慶今年計劃收購8000套商品房，其中重慶嘉寓公司已簽約收購存量商品房用作保障性住房項目共17個，房源8000餘套，其中兩個項目己投入運營。福州今年以來已累計收購存量住房9501套，將轉作保租房使用，目前已有百餘套分散式公寓投入市場。

保障性租賃住房發展情況

（一）保租房籌集：2024年保租房籌集建設進度不斷加快，多省市提前完成年度目標 

全國保租房建設、籌集、供給進度加快。「十四五」期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），截至2023年底，已籌建保障性租賃住房數量約573萬套（間），完成「十四五」目標的66%。12月27日，住建部明確「今年以來，各地加大保障性住房建設和供給，建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間）。」

部分省市已提前完成2024年度保租房籌集目標，少數地區已提前完成十四五目標。根據各地住建部門披露數據，當前已有多個省市提前完成2024年度保租房籌集目標，如安徽、江西、杭州、唐山等。截至12月，江蘇省、濟南、天津等地也已順利完成2024年保租房籌集任務。江蘇省、安徽省「十四五」保租房籌集目標已提前完成。

表：2024年部分省市年保租房籌集計劃完成情況（單位：萬套）

注：標*為計算數據資料來源：中指研究院綜合整理

今年以來，「存量轉化」成為保租房籌集的重要渠道，多地鼓勵通過非居改租、收儲改租等方式盤活現有資源來增加保租房的供給。在政策支持下，鄭州、重慶、濟南、福州等地收購存量房轉作保租房陸續落地，「市場+保障」的住房供應體系進一步完善。

（二）保租房公募REITs：總體運營穩健向好，保租房REITs發行進程加快

■ 項目運營：保租房REITs底層資產項目運營總體平穩，區位欠佳項目出租率出現下降

根據各保租房REITs最新披露的季度報告，2024年三季度，五支保租房REITs的12個底層租賃項目出租率均在90%以上（招商基金蛇口租賃住房REIT尚未開始公佈季度報告），其中華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT底層資產項目租金明顯低於周邊租賃項目，平均出租率位居第一梯隊，普遍在95%及以上，中金廈門安居REIT的兩個項目持續保持基本滿租狀態。華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產項目定價更趨市場化，平均出租率位居第二梯隊，項目出租率普遍在90%-95%之間。

表：各保租房REITs底層項目不同時期出租率對比

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

■ 基金收益：保租房REITs運行整體穩健向好，前三季度基金收入與淨利潤同比均有所增長

保租房公募REITs運行整體穩健向好。根據披露數據，基金收入方面，2024年前三季度，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT收入同比均實現小幅增長。淨利潤方面，除紅土創新深圳安居REIT前三季度利潤同比有所下降外，其餘保租房REITs同比均增長，其中華夏基金華潤有巢REIT增幅較為突出。可供分配金額方面，前三季度保租房REITs整體可供分配金額同比下降7.8%，其中除中金廈門安居REIT同比基本穩定以外，其餘保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或帶來一定影響。

表：保租房公募REITs核心財務指標數據

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

■ REITs發行：保租房REITs「首發+擴募」並行，2024兩支REITs發行上市

2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分别於1月、10月正式發行上市，保租房REITs市場擴容至6支，總發行規模提升至95.5億元。2024年7月，國家發改委進一步降低了保租房REITs發行、擴募門檻，推動保租房REITs發行進入常態化階段。在此政策及此前政策導向推動下，我國保租房REITs「首發+擴募」齊步走，保租房REITs市場份額短期有望繼續擴容。

擴募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出擴募計劃。其中首批上市的華夏北京保障房REIT擴募進程最快，在5月23日率先發佈擴募啓動公告，計劃購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園、海澱區溫泉凱盛家園等4個項目；9月華夏北京保障房REIT向證監會、上交所正式提交擴募申請並於月中獲受理；11月獲上交所反饋。華夏基金華潤有巢REIT擴募工作也在穩步推進，5月發佈公告啓動擴募工作，11月正式向證監會、上交所提交擴募申請，目前已獲受理。同時，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT已先後在6月、8月發佈擴募啓動公告。整體來看，四支保租房REITs擬擴募資產均與首發資產處於同一城市，仍主要分佈在一線城市。

首發方面，2024年多家企業宣佈啓動保租房REITs申報工作並獲得實際進展。2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分别於1月、10月在上交所、深交所正式發行上市，成為保租房REITs領域新成員。同時，另有多家企業宣佈推進保租房REITs申報工作，如新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等，其中部分REITs已獲得實質性進展。建信建融家園租賃住房REIT於4月15日獲得上交所反饋，匯添富上海地產租賃住房REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT也已正式申報至上交所，保租房REITs發行節奏明顯加快。

表：匯添富上海地產租賃住房REIT和華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT的基本信息

資料來源：招募說明書（草案）

住房租賃市場發展趨勢展望

（一）趨勢展望：存量盤活及金融助力帶來行業機遇，但租金承壓與供應放量加劇運營挑戰

■ 農業轉移人口為住房租賃市場帶來增量需求，政策完善推動市場吸引力進一步提升

租賃需求仍有增長空間。2023年我國常住人口城鎮化率為66.2%，未來仍有一定增長空間，7月國務院發佈的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》中提出「鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍。加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給。積極培育發展住房租賃市場，支持採取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。」未來，在城鎮化推進過程中，農業轉移人口仍將為住房租賃市場帶來較大增長空間。 我國住房租賃市場政策體系持續完善，租購同權逐步推進，供需兩端政策持續落地，承租人的權益得到進一步保障，住房租賃市場的吸引力進一步提升。租購同權方面，今年下半年國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》和《關於加快完善生育支持政策體系推動建設生育友好型社會的若幹措施》均對租購住房群體享有同等公共服務權利提出要求，租購同權政策的推動有利於提升租住人口的歸屬感。供需政策方面，各地公積金、補貼等政策對住房租賃支持力度不斷加大，進一步緩解承租人租房壓力。同時，規範管理制度不斷完善，切實保護承租人的合法權益。隨著各項政策的加持，政策法規和市場體系逐步健全，住房租賃市場規模有望持續擴張。

■ 保租房籌集與存量盤活政策協同，市場供應仍在快速釋放

當前已有超70城發佈了徵集商品房用作保障房的公告，若部分收購房源可轉化為保障性租賃住房，不僅有助於商品房去庫存，同時為住房租賃市場提供了高品質的房源。通過存量轉化的項目通常位於城市中心或交通便利的地段，具有較好的區位優勢和配套設施，能夠滿足更多租戶的居住需求。通過合理的價格和政策支持，收儲項目可以實現長期保本微利運行，同時近幾年土地供給收縮也加快市場「再平衡」節奏，資產在跨經濟周期過程中有較大增值空間，住房租賃業務為資產盤活探索新路徑。

收儲轉租為國有租賃企業帶來了新的發展機遇，部分企業租賃房源的開業規模顯著提升。2024年以來，地方國企已然成為住房租賃市場中的中堅力量，作為收購存量商品房的主體，各地以安居集團為代表的國企在住房租賃市場中的參與度漸進提升，並逐漸擴大市場份額。隨著收儲轉租政策的推進，地方國企可以低成本獲得儲備房源，在市場競爭中更獲優勢。此外，中央經濟工作會議提及盤活存量商辦用房，預計商辦改租政策也將加快完善推進，為企業盤活存量資產提供支持的同時，加大優質地段商辦轉租房源的供給。

■ 租金水平下降，短期新建項目入市或加大市場競爭壓力

租金下滑是當前住房租賃企業面臨的主要挑戰之一。近年來，受居民收入預期下降和保租房供應增加等因素的影響，全國重點城市的住宅平均租金呈現下降趨勢。根據中指研究院租客調查數據，租戶更換租賃住房的首要原因是「市場租金下跌，租更便宜的房子」。租金下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，增加了續租的難度，帶來了「留客難」的問題。

保租房入市加劇市場競爭。「十四五」期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），其中一線城市預計將籌建200萬套（間）保障性租賃住房，佔全國總籌建量的22%，保租房已在住房租賃市場中佔據重要地位。保租房由於受到政策支持，通常相較於周邊市場化房源具有價格優勢，滿足條件的租客更傾向於選擇保租房，從而導致市場化租賃住房的出租率下降。面對市場競爭，企業需要持續提升自身的運營管理能力並積極參與納保，以維持出租率和經營利潤。

配售型保障房的推出可能分流部分租住需求。根據2024年11月自然資源部披露情況，全國65個城市的配售型保障性住房項目正加速落地。配售型保障房為低收入家庭提供了購房機會，但也分流了部分租賃需求。

（二）策略建議：科學研判優選項目，把握機遇盤活存量，強化運營提質增效

■ 科學研判項目可進入性，深度挖掘城市及板塊價值，優選項目

我國整體租賃需求規模龐大，但城市間及城市不同板塊發展存在明顯差異，企業需科學研判優選項目。一線和核心二線城市由於經濟實力較強、人口吸引力大、房價收入比較高，成為租賃企業佈局的重點區域，但在城市内部，不同區域之間的住房租賃市場發展情況也有不同。人口、產業和配套設施等資源要素在城市各板塊之間分佈存在差異，導致各板塊的租賃需求和投資潛力存在較大差距。住房租賃企業需要對城市板塊進行深度研判，以識别不同區域的客群特徵和市場需求，做出更精準的決策。近幾年中指院為多家頭部企業提供住房租賃市場投資策略服務，幫助企業更全面、精準地識别板塊投資價值，為企業住房租賃業務發展提供支持。

圖：中指住房租賃市場投資策略模型

資料來源：中指研究院綜合整理

■ 把握政策機遇，盤活存量資產

非居改租、收儲轉租等政策有望加快推進，企業需結合自身情況制定相應策略，積極把握政策機遇。對於企業持有的閑置和低效利用的非住宅項目，可抓住政策機遇，通過「非居改租」將其轉變為租賃住房，促進存量房產盤活。同時，在房地產去庫存的當下，收儲轉租也有望獲得更多政策支持，特别是對於地方國企，可借助市場與政策機遇獲取優質資源，提高管理規模。

■ 提高產品品質，強化運營能力，探索新的增長點

面對日益激烈的市場競爭和不斷變化的市場需求，住房租賃企業應注重持續提高產品力，加強品牌建設，尋求差異化競爭優勢。產品方面，隨著基本居住需求得到滿足，租客對住房租賃產品功能與品質的追求顯著提升。企業應以客戶需求為導向，整合多方資源提升產品力，打造差異化體驗社區。同時企業需重視客戶研究，通過大數據分析和AI技術，深入了解租客的需求和行為模式，從而更精準地設計和優化租賃產品。運營方面，住房租賃企業應不斷提升自身的專業化水平，及時應對政策導向和市場形勢變化，針對成本、服務、營銷等環節進行精細化管理，並利用數字化管理系統優化資源配置，提升組織效能。同時，除傳統租金收入模式外，企業需積極探索新的盈利增長點。一方面，當前年輕租客更加注重居住體驗和生活品質，住房租賃企業可以通過提供多樣化的增值服務增加收入來源。另一方面，企業可通過長短租結合的方式，更好地利用空置房間，滿足不同租戶的居住需求。 

隨著租購並舉住房制度的深入實施和「市場+保障」住房體系的不斷完善，住房租賃行業持續處於快速發展階段。今年以來，住房租賃金融支持體系漸進完善，調動了市場化機構的積極性，存量盤活也為保租房籌集拓展了渠道，租賃市場有望在政策的引領下加快發展。但值得注意的是，隨著越來越多的企業進入到住房租賃賽道，市場租金水平下降以及大規模新建保租房入市也進一步加大了市場競爭壓力。在此背景下，企業更需要科學研判優選項目，把握政策機遇盤活存量，並主動適應市場變化，強化運營提質增效，實現企業的可持續發展。

文章來源：中指雲APP