新世界(17)派有条件特別息，可作中长线部署

本港四大发展商之一的新世界发展(17)上周五公布截至今年6月底止之全年业绩。收入同比增长49.6%至952.1亿港元；核心盈利按年增加21%至110.1亿港元。公司宣派末期股息每股0.3港元，连同中期股息，全年派息0.76港元。完成出售新创建(659)股份后，将会派发特別股息1.59港元。

受惠于大围大型住宅项目柏傲庄一至二期销售，本港物业发展收入同比急升186.8%至167.5亿港元；分部业绩同比增长42.4%至33.4亿港元。本港投资物业因线下消费回升和出租率保持高企，收入及分部业绩为30.9亿和22.6亿港元，分別同比录得10.4%和6.7%增长。

在加息週期下，本港置业气氛减弱，楼价和交投量均明显受压。不过，新世界期內香港合约销售依然同比增长7.5%至88.6亿港元，主要来自住宅项目天瀧、MIAMI QUAY以及出售南商金融创新中心的单位。截至今年6月底止，公司未入账之物业合约销售为118.5亿港元，其中46.3亿港元和72.2亿港元分別于2024财年和2025财年入账。2024财年公司将会推出6个住宅项目，提供逾3000个单位。

国內楼市置业信心不足以及房地产商债务问题，內地物业发展收入和分部业绩分別为105.5亿和53.1亿港元，较2022财年有所下滑。面对行业逆风，新世界在2023财年合同销售额为151.3亿人民币，完成年度目标。特別是近月內地政府实施多项扶持房地产行业措施，单计7至9月份，合同销售已达到50亿人民币，行业复甦集中于大湾区和长三角一线城市，均属于新世界提前布局之地区。

至于新世界财政状况未有进一步恶化跡象，公司之流动性依然充裕，手头可动用资金包括545亿港元现金及银行贷款394亿港元，强调可预见将来没有供股或配股计划。公司亦考虑回购债券，认为高息环境下回购，以低于面值回购，带来盈利之余，可降低负债水平。

值得一提，新世界多年来首次录得流动负债净额68.6亿港元，主要涉及保险及投资合约负债之退保价值462.3亿港元，由于保单持有人可行使退保权利，即使未有实现的弃保赔付，亦要当作为可能出现的短期或然负债，故退保价值划分为流动负债。惟一年內要偿还所有退保价值机会较低，按往绩纪录，大约只有一成之保险合约负债需于一年內结算。

公司旗下多个大型投资项目将会相继落成，包括K11 Skies、深圳K11 Ecoast等，预计2024财年投放的资本开支会低于150亿港元，较2023财年大幅减少。上述项目竣工后，会为公司贡献持续的租金收益。公司目标到2026年，经常性收益及物业发展各贡献一半收入来源。

综合而言，公司2023财年业绩与市场预期相若，最重要是从最新的财务报表中，反映公司的财务状况依然稳健，手头上可动用财政资源充足，亦不打算进行集资，相信有助释除投资者疑虑。策略上，新世界现价较2024财年预测资产净值折让六成以上，考虑到美国加息週期见顶，可以作中长线部署。(笔者为证监会持牌人，没有持有上述股票，其公司管理之客户持有上述股票并随时作出买卖)